一线房企未来业绩增长空间分析:“地产解惑”系列之三,近几年市场的火爆是否透支了未来需求

老龄化对住房需求影响有限,行业需求未被透支

    我们从人口结构与住房需求分拆这两个角度,采用两种模型分别对未来我国每年的住宅潜在需求总量做了简单测算,测算结果表明2018-2030年的每年住宅需求量将基本围绕12亿平米中枢值波动,而不会出现大幅的衰退。而特别值得注意的是,人口结构模型计算结果显示2019-2022年间我国的住宅需求量将经历一波持续的上升,并在2022年达到新的峰值。

    一线房企增长空间巨大,未来市场占有率有望翻倍

    在未来每年住宅需求总量稳定的背景下,由于房地产行业集中度的不断提升,一线房企业绩依然拥有巨大的提升空间。我们按照不同层级城市销售额占比情况进行累加,估算未来中国的TOP1开发商的市占率可以达到8.09%,而2017年我国销售额第一的房企市占率仍只有4.1%;同时参考海外成熟房地产市场的经验,TOP10房企的市占率可以达到40%左右,而2017年我国TOP10房企销售额市占率只有23.5%。因此,未来我国一线房企的业绩仍有翻倍的增长空间。

    投资建议

    我们认为,房地产行业未来空间稳定且逐渐步入平稳发展期,行业头部效应将愈加凸显,一线房企未来几年业绩确定性强,兼具价值与成长属性,具备投资价值。维持房地产行业“推荐”评级。建议投资者关注销售规模排名靠前的一线房企,如万科、保利地产、招商蛇口,以及港股的碧桂园、中国恒大等;

    风险提示:房地产调控进一步收紧;一线房企销售不及预期。