房地产行业7月土地月报:土地流拍数量增多,溢价率明显连续下行

投资要点:土地供应方面,7月住宅类供地环比-5%、同比+62%,累计同比+37%,7月宅地供应低基数下高增,但伴随基数走高及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿或将减弱,预计后续宅地供应同比或将略有走弱。土地成交方面,7月住宅类土地成交环比-8%、同比+10%,7月宅地成交低基数下略有反弹,但考虑到补库存正逐步受资金趋紧及限价政策约束,叠加下半年高基数效应,成交同比或继续放缓。土地供需方面,7月土地成交/供应比0.83倍,较6月下降4%;7月成交溢价率12%,较6月再降6pct,创16年9月高点以来新低;7月住宅类土地成交均价环比+2%、同比-16%;此外,7月前24天23城出现了41块土地流拍,土地流拍明显增加,值得关注;7月土地成交/供应比走弱、溢价率明显下行,预计土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严以及改善房企毛利率的悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚,融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%),将推动头部房企的销售大增,继续看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:保利地产、新城控股、融创中国、万科A、招商蛇口、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

    供应:7月宅地供应环比-5%、同比+62%,低基数下高增、预计后续走弱7月,百城各类型土地合计供应10,654万平米,环比-2%,同比+26%,累计同比+27%。环比来看,住宅用地+4%、商住用地-19%、商服用地-7%、工业用地+8%;同比来看,住宅用地+72%、商住用地+45%、商服用地-3%、工业用地+4%;累计同比来看,住宅用地+36%、商住用地+37%、商服用地+5%、工业用地+26%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应5,661万平米,环比-5%,同比+62%,累计同比+37%。环比来看,一线+98%、二线-15%、三四线+0%;同比来看,一线+66%、二线+82%、三四线+51%;累计同比来看,一线-18%、二线+27%、三四线+51%。7月宅地供应低基数下高增,但伴随基数走高及近期土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱,预计后续宅地供应同比略有走弱。

    成交:7月宅地成交环比-8%、同比+10%,成交同比呈现逐步放缓趋势。7月,百城各类型土地合计成交8,664万平米,环比-14%,同比-11%,累计同比+18%。环比来看,住宅用地-8%、商住用地-8%、商服用地-12%、工业用地-23%;同比来看,住宅用地+19%、商住用地-2%、商服用地-48%、工业用地-19%;累计同比来看,住宅用地+19%、商住用地+11%、商服用地-1%、工业用地+30%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交4,698万平米,环比-8%,同比+10%,累计同比+16%。环比来看,一线-15%、二线-2%、三四线-12%;同比来看,一线-51%、二线-2%、三四线+29%;累计同比来看,一线-1%、二线+3%、三四线+32%。7月宅地成交在低基数略有反弹,但考虑到补库存正逐步受资金趋紧及限价政策约束,叠加下半年高基数效应,成交同比或继续放缓。

    供需:7月土地成交/供应比走弱,溢价率明显下行,土地市场回归理性7月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.83倍,环比下降4%。其中,一线0.69倍,环比下降57%,二线0.81倍,环比上升15%,三四线0.85倍,环比下降12%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4,763元/平米,环比+2%,同比-16%,其中,一线、二线和三四线分别环比+27%、+29%、-26%,分别同比+13%、-10%、-2%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率12%,较6月下降6pct,其中,一线6%、二线11%和三四线15%,分别较6月-11pct、-1pct和-7pct。7月土地成交/供应比走弱、溢价率明显下行,预计土地市场走弱或将约束地方政策进一步从严及改善房企毛利率的悲观预期。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。