招商房地产最新观点&数据跟踪:按揭利率之争背后的新型“资产荒”
(1)按揭利率之“争”不是刚刚开始。上周媒体报告上海地区部分银行下调首套房按揭利率折扣率,第二天银行就出来辟谣,从实际情况看,辟谣有其合理性,因为:
a.工行等在此之前其实对部分客户是依然存在9折优惠的,这个比例大概在1-2%
b.两大银行出来辟谣的表述也是“认真执行差别化的信贷调控”,也即,审慎定价是根据刚需与否、借款人风险情况来变化的,如果这个执行范围能从1-2%有所扩大,那么这个变化就是积极的,而真正的刚需占比显然是不止1-2%的
c.另外,“趋势”指的更多的是中枢,市场利率中枢发生了变化,传导到按揭利率本来就是一个市场化的过程,因为高层对房价的调控,使得单一目标管理变成了多目标管理,在市场的传导和指导性上利率或许会出现一个折衷,未来可能表现为:一是在“信贷差别化调控下”更多符合条件的购房者可能享有更多优惠的利率;二是折扣率跟中枢比较起来,市场贷款利率中枢的下调更明显,折扣不是中枢
(2)按揭利率边际改善已经发生。从央行2季度货币政策执行报告看,2季度房屋按揭贷款利率进一步回升,这与高频融360的数据相一致
从边际高频月度数据观察,融360统计的按揭贷款利率环比边际高点出现在去年2季度,到目前为止一直是趋势性下降,而央行的按揭贷款利率只有季度数据,趋势大体一致。结合融360,我们判断,在今年4季度到明年1季度,按揭贷款利率将出现环比转负,也即大家可以看到绝对按揭利率出现明显改善
(3)上海地区资金充裕导致银行争夺客户是大家说的一个理由,这背后就是新型“资产荒”。后面其实是资金供给和需求的一个切换关系。市场利率持续改善了大半年了,“宽货币紧信用”的局面也开始有所扭转,不论是窗口指导还是从高等级信用债的领先变化观察,信用端的利率都在出现改善
上海地区传出按揭下调,虽然表述上不太严谨,但实际的情况是当地对于客户的争夺,换句话说,当地的货币供给相对宽裕,银行也从上半年的压信贷变为放信贷,大的背景开始扭转。随后大家仔细一看,当前资产却出现了一定程度的“资产荒”,资产的现金流情况普遍较差,民企与国央企的背离也比较明显,好的资产并不多,按揭贷款成为争夺也理所当然了
有了资产荒就会有进一步的利率传导,原因很简单,“好”资产稀缺了。前期的经济周期性下行叠加紧信用带来现金流普遍变差,第一个结果就是宽货币带来的增量资金只会去配置低风险或者无风险资产,“紧信用”隐含了民企未来风险上升的潜台词,大家都在避险。第二阶段,就是现在,传导在市场和央行指导的双重推动下开始发生,但却发现“好”资产开始稀缺,为了争夺相对不错的资产,宽的货币会导致资产端利率继续下行和传导。其实这就是一个周期现象,过去也是如此,只是这次的“紧信用”使得他来的稍慢了一些而已
(4)相对估值水平已Pricein前期政策担忧
目前板块相对PB仅高于08年大底,相对PE已创历史新低,板块相对估值较中枢位置偏离度几近历史最大值。上周房地产板块对于按揭这个事情之所以反应会那么明显,一方面是宽松传导让大家有对未来销量改善的一个预期,另一方面是板块相对估值本身也到了一个有触发因素就会开始修复的位置
(5)维持全局销量增速同比底部在18Q3左右的判断,而一线城市已经筑底回升,持续看好板块下半年beta行情。关注三类公司:
a.对于真正高周转的公司(高周转叠加较合适的净负债率):【万科A、保利地产】现在是一个组合,万科在减持担忧下价值已经具备,而保利并没有什么瑕疵,投资者在这2个股票上的选择并没有太大的差异性,因此本质上买万科或者买保利都是合适的,作为一个组合来说可能更为互补
b.资源型公司:这类公司基本面本身是不错的(资源或业绩角度),且在当前信用担忧背景下表现出更高的韧性(没有高周转公司那种对资金短期的渴求),同时也有一些瑕疵(效率或治理角度),但市场短期把这种瑕疵放大了,给了极低的估值,这就带来极大的性价比,而且边际上已经看到了改善的迹象,典型如【华侨城A】等,极致低估且边际有改善
c.高杠杆高周转型公司:需要辩证看待这类公司的“高杠杆模式”,前几年由于区域去库存导致净利率基数极低,但未来几年有望向正常水平回归,这就意味着净利率有极大的改善空间,同时叠加结算规模的大幅增长,带来的就是盈利的大幅增长;而且部分二线龙头货值优势明显,未来规模增速也不低。典型如【中南建设】,真实杠杆率水平在合理范围,新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善,或具备预期差
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配置组合:高周转公司首选【万科A、保利地产】等,杠杆不高且融资优势相对显著,业绩保障性强;资源型公司首选【华侨城】,极致低估且边际有改善;高杠杆高周转型公司首选【中南建设】,绝对有息负债并不高,未来预期盈利能力改善明显;同时加大关注中等龙头的“后起之秀”。(部分标的因进入限制名单调出组合)
1.18年销量同比呈宽“U”型走势,全局销量同比18年中左右见底,一二线或提前见底。基本面角度:a.提前布局首选高周转叠加低净负债率的蓝筹,【万科A】是典型,【金地集团、保利地产】亦是高周转蓝筹且极具性价比;b.具备价值创造能力的周转型首选【万科A】,资源型公司首选【华侨城A】等,兼具beta收益和alpha收益;c.高杠杆高周转的二线龙头潜在空间也较大,更适合等到基本面右侧出现机会再配置,关注【中南建设阳光城、泰禾集团等等】,当前,首选【中南建设】,新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善,或具备预期差
2.“租购并举”是重大制度性变革,政策红利有望持续落地:大开发商、地方国企、中介服务商等将成集中式长租的主导,二手中介将成分散式长租的主导;关注【万科A、昆百大】等,以及【张江高科等地方国企】。此外,Reits相关主题是长期关注点,关注房地产基金稀缺标的【光大嘉宝】,估值角度参照行业空间法的20XPE做高抛低吸,以及自持型标的【国贸,金融街】等
3.多元化转型是打开增长天花板的重要路径,并且市场的风险偏好有望适度改善,可加大对部分小票的关注力度,新领域成长性和基于RNAV的安全边际是核心选股原则,部分中小票已具备安全边际,可再平衡配置:关注医美潜在龙头【苏宁环球】,地产RNAV提供显著安全边际,医美产业转型提供潜在期权;关注物流地产第二梯队潜在龙头【南山控股】
4.国央企改革是重要主题:重点推荐央企改革【侨城、保利】等、以及沪深渝等热点地区。行业横向整合将是未来难得的确定性机会,尤关注央企整合,核心受益标的包括整合方【华侨城A、保利地产】等以及潜在被整合方【南国置业】等。地方国企改革关注沪深渝等热点地区
5.持续关注“南北两极”两大区域主题:京津冀协同战略显著提高区域平均价值,关注两大价值型龙头;粤港澳大湾区:从城市弹性、公司基本面及储备分布看,【华侨城A、华发股份、天健集团】等为中长期价值型标的,【世荣兆业、格力地产】等短期弹性更大,【金融街】惠州货值占比较高
风险提示:行业调控政策超预期、龙头企业销量短期不及预期带来板块波动加大。