房地产行业:流动性改善方向确定,小周期底部信号增强

上周政策情况:深圳调控升级,新供应商务公寓只租不售

    地方政策层面,深圳出台限售政策,一方面暂停企业等法人单位在本市购房,另一方面居民新购商品住房限售3年,且新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售,对于存量商务公寓,个人、法人新购限售5年。公积金方面,乌鲁木齐、铜仁提高了个人公积金最高贷款额度,乌鲁木齐由50万增至70万;铜仁由40万增至50万。

    上周基本面情况:7月重点城市成交同比上涨16.4%

    根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积:上周,我们监测的39个城市商品房成交面积581.69万方,环比上涨6.6%。月度数据来看,7月,39城新房成交同比上升16.4%,其中,一线、二线、三四线样本城市成交分别同比上升18.4%、6.9%、31.6%。推盘方面,本周推盘高基数下环比有所下降,在成交改善情况下去化周期继续下行。

    行业周观点:流动性改善方向确定,小周期底部信号增强

    上周,政治局会议在4月“五个市场”稳定发展的基础上,虽增加了地产行业的着力,但对于行业的调控思路基本延续两会以来的定调,继续坚持因城施策,同时强调促进供求平衡,合理引导预期。我们认为16年以来的需求端调控政策相对完备,并且起到了平抑房价上涨的积极效果,未来促进供求平衡的着力点主要在于给予供给端政策更大的调节空间,引导供给持续改善。相对于行业政策,我们认为国常会前后,最大的变化是对货币和信贷政策的预期。此次政策局会议强调“稳健的货币政策”,基本明确了下半年流动性环境将有所改善,有助于行业信贷成本压力的缓解。行业基本面方面,18年2季度以来土地市场流拍率显著提高(达到11年底以来最高水平),伴随新增财政投资与债务到期压力,地方政府对于行业投资的依赖度将进一步提升。目前三四线城市热度有所回落且一二线去化率在6月份首次跌破1,地产小周期底部信号增强。板块投资方面,对比历史几轮周期底部,目前板块估值处于绝对底部区域,市场悲观预期充分反应,并且流动性的边际改善对龙头估值底部抬升将起到支撑作用,叠加集中度提升带来的业绩弹性,龙头公司具备确定性的投资价值。我们继续推荐低估值的一二线龙头房企,一线A股龙头推荐:招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股,二线A股龙头推荐:中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展,H股龙头关注:碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富等,子领域推荐光大嘉宝和中国国贸。

    风险提示

    政策调控力度进一步加大;按揭贷利率持续上行。