招商房地产最新观点&数据跟踪:如何理解政治局会议内容和深圳调控新政

短期内退出的概率不大,但短期政策这样看的话就显然不包括房地产税了,我们判断房地产税立法的时间表大致在2019-2020年;后一句强调长效机制,我们认为长效机制更多是一种基于规则调控而非相机调控,更不是特指房地产税,他是一个系统,譬如预警监测体系、人地方联动机制、住房金融机构体系等

    (2)关于深圳调控新政(新购商品房3年禁售、商务公寓5年禁售)

    深圳调控新政与政治局会议内容基本同步出台,显然是高度一致。从基本面看,深圳一二手房价领先全国进入新的一轮复苏周期,作为表率不得不出了新调控。公寓房过去吸收了大量大宗交易资金,这次也被限制,直接结果将影响市场活跃度同时影响深圳城市更新进度,进一步影响供给释放深圳调控仅仅是需求端压制,并未见到供给端放量,证明少房少地状态持续,且短期没招或本意并不想加强政策,但边际交易决定价格,看两年,流动性进一步锁住,市场波动将加大,在需求主导区间深圳房价仍将上涨,限制交易实属短期政策

    (3)相对估值水平已Pricein前期政策担忧

    目前板块相对PB仅高于08年大底,相对PE已创历史新低,板块相对估值较中枢位置偏离度几近历史最大值,收益预期远远大于风险。我们认为这种背离其实已经基本反映了市场对于政策的担忧,相对估值比绝对估值更有效,这种偏差在绝对估值上无法去观察和进行历史对比

    (4)维持全局销量增速同比底部在18Q3左右的判断,而一线城市已经筑底回升,持续看好板块下半年beta行情。关注三类公司:

    a.对于真正高周转的公司(高周转叠加较合适的净负债率):【万科A、保利地产】现在是一个组合,万科在减持担忧下价值已经具备,而保利并没有什么瑕疵,投资者在这2个股票上的选择并没有太大的差异性,因此本质上买万科或者买保利都是合适的,作为一个组合来说可能更为互补

    b.资源型公司:这类公司基本面本身是不错的(资源或业绩角度),且在当前信用担忧背景下表现出更高的韧性(没有高周转公司那种对资金短期的渴求),同时也有一些瑕疵(效率或治理角度),但市场短期把这种瑕疵放大了,给了极低的估值,这就带来极大的性价比,而且边际上已经看到了改善的迹象,典型如【华侨城A】等,极致低估且边际有改善

    c.高杠杆高周转型公司:需要辩证看待这类公司的“高杠杆模式”,前几年由于区域去库存导致净利率基数极低,但未来几年有望向正常水平回归,这就意味着净利率有极大的改善空间,同时叠加结算规模的大幅增长,带来的就是盈利的大幅增长;而且部分二线龙头货值优势明显,未来规模增速也不低。典型如【中南建设】,真实杠杆率水平在合理范围,新职业经理人改善公司运作叠加盈利能力改善,或具备预期差