房地产行业对中央政治局会议的点评:稳与涨,弹与涨

总基调较此前宽松,稳就业就是稳经济,对当前靠拿地撑起的地产投资而言,就是加快将土地进行开发建设,形成有效商品房供给,提高商品房库存,形成有效的投资拉动。1)文件提到外部环境出现了明显变化,在外需压力转向内部消化时,就业是比其他增长更迫切的需求。历史上,尽管没有把稳就业放在首位来提,但多次把稳增长放在首位,从结果来看,最终大多依赖于基建和地产的同时驱动,且地产更为领先;2)和历史不同的是,本轮地产周期的下行速度较慢,主要原因是对影子银行的监管在2018年才开始限制,尽管限制的力度是史无前例的,但毕竟限制较晚,导致地产投资并没有出现明显下滑,也就意味着,单纯看地产对经济的拉动,在起正贡献;3)但与总量数据不同的是,拿地数据高增,并没有转化到有效的开发建设进程,所以,以地产行业本身拉动的经济增长是负面的,也就意味着对就业的拉动也不明显。按照目前的政策,我们预计后续会在控制地价的情况下,加快开发商开发建设的速度。

    单看地产描述,总共7句话,除了第6句以外,变化不大,保持政策延续性。1)第1句话,显示了政策调控的延续性;2)第2~5句话,都通过此前的各种政策得以满足,例如因城施策、土地供给根据需求动态调整、整治中介和摇号等等;3)有较大变化的是第6句话,为“坚决遏制房价上涨”,而此前的表述为“遏制房价过快上涨”,强烈程度大幅超过此前,因此,这会降低开发商和政府在预售价格上面的博弈情况,会加速土地市场降温和推盘供给增加;4)最后一句话,“加快建立”和此前表述一致,但没有提到形成多层次供给体系的住房制度,而只提到了长效机制,根据十九大的表述,长效机制主要涉及土地、财税、金融等政策。

    去杠杆也能促就业,行业更加平稳,而稳就是涨,总基调的变化带来板块仍有反弹空间,后续观察基本面的下滑速度,作为反转的基础。创造就业和GDP的主要是开发建设,并非拿地,因此,去杠杆过程也可以带来GDP和就业的高增长,行业表现将更加平稳。从总基调来看,板块仍有反弹空间,后续观察土地市场降温、销售去化率下行后,预计在推盘量加速后会逐步形成商品房库存累积,进入到周期见底区间。我们继续看好短期反弹行情,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。