房地产行业住宅周报第470期::看好三季度逻辑演化,基本面改善

类别:行业研究 机构:国泰君安证券股份有限公司 研究员:谢皓宇,郝亚雯 日期:2018-08-01

2018年研究和配置房地产行业必读品。预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。

    一手房销量:1)环比:整体环比下降6%,其中一线上升8%,二线下降7%,三线下降9%。2)同比:整体同比降21%,其中一线上升4%,二线下降39%,三线下降12%。3)本周与2017年全年周均比:整体降23%,其中一线升2%,二线降45%,三线降12%。4)二手房销量:本周环比下降25.9%,同比降31.2%。库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比下降3.3%,同比升15.1%。去化时间:16个城市新房去化时间12.4 个月。2018年PE主流公司7.3倍,RNAV34.0%折价。

    本周观点:看好三季度逻辑演化,基本面改善。原本看好的逻辑是拿地融资收无可收,三季度销售持续,有绝对收益。凑巧的是,缩表过程当中迎来喘息期,理财新规留了那么一条小口子,带来三季度绝对和相对收益并存。首先信用利差收窄。金地发行的五年期公司债利率从5.38%降低至5%,信用风险担忧缓解;其次居民房贷利率下行,乐居统计广州正在下降,且批贷周期1~2周。我们的逻辑是以海外债发行不能进国内开始算的,近期地产股上涨后,刚刚好浮出水面,因此我们认为,地产股反弹正当时,反转的验证,后面再慢慢来,推荐万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福等。

    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。

    风险提示:行业调控边际趋紧。

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