房地产行业:深圳调控政策落地,精准调控有保有压

7月31日,深圳市政府办公厅联合市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、民政局、住房建设局、金融办、深圳市税务局发布《关于进一步加强房地产调控,促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出禁止企业购买商品住房等四项楼市调控措施。

    核心观点 坚决贯彻房住不炒,封堵购房政策漏洞。此次深圳调控政策,主要对市场此前可能存在的楼市投机行为政策进行封堵,精准调控,为楼市投机降温。相关政策均在其他城市执行过,有一定政策效果,深圳政府进一步贯彻实行,主要包括两个:禁止企业购房(上海、西安、长沙等)、购置的新房三年内限售(贵阳、长沙等)。

    商务公寓只租不售,限售期5年,机构运营成主流模式。针对比较有争议的商业性质住宅也就是传统上酒店式公寓或称商务公寓(40-50年产权),明确规定:新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不超过10年。有力保证了机构运营收租作为此类地块主要收益模式,避免了此类物业的过度炒作。

    差别化信贷政策避免家庭通过离婚方式加杠杆买房,两年内离婚买房与购买二套房的信贷条件相同。文件同时规定,对购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的,各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于70%执行;若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于30%执行;若能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的按贷款首付款比例不低于50%执行。

    深圳楼市调控精准,交易量将出现明显萎缩,主要因三年内发生产权转移的住房及离婚买房人数较多。根据深圳规土委数据透露,2017年,不动产权证书两次转移间隔时间不满3年的商品住房为217.6万平方米,占全年二手住房销售面积46.2%。2017年深圳市离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%,占全市新房总成交量的10.8%,离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%,占全市二手住宅总成交量的4.2%。根据以上两个数据,楼市调控对二手住宅成交影响较大,也将对新房销售产生负面影响。

    投资建议与投资标的 楼市因城施策持续,调控日益精准,长效机制渐趋建立,有利于楼市长期健康发展。同时近期经济整体进入稳杠杆阶段,流动性相对稳健充裕,有利于龙头开发商维持快周转。我们看好:1)低估值蓝筹以及高成长的龙头公司,推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口(001979,买入)、新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买入)。2)受益于住房租赁市场发展长期受益的公司,推荐世联行(002285,买入)、三六五网(300295,买入)、光大嘉宝(600622,买入)。

    风险提示 销售大幅低于预期。资金面持续收紧。经济增速出现明显下滑。