房地产行业2018年中报业绩前瞻:重点关注融资集中度提升,业绩确定性处于近四年最高点

板块业绩增长、盈利能力稳中向好依然是2018年大主线。房地产市场销售规模高位盘整,叠加集中度提升,龙头房企销售增速继续处于高位,由于2017-2018年房企的高质量可结算货值充沛,业绩依然保持良好增长态势。从60家发布2018年中报业绩预告的房企来看,25家预增,7家扭亏,续盈1家。首亏、续亏或预减的有22家。

    行业集中度上升是长期逻辑,2018年融资集中度提升继续推动资源向头部集中。2018年1-6月全国商品房销售面积增速3.3%,销售额增速13.2%,销售韧性仍存。根据克尔瑞和中指数据,2018年1-6月top10房企平均销售额1966亿元,增速为28.6%,不同梯度房企之间跨度越来越大,竞争格局逐渐稳固。2017年CR5融资集中度8.6%,较前值提升2.2个百分点,金融去杠杆背景下,2018年融资集中度提升将是驱动行业资源向头部配置的主要力量。

    预计行业销售规模高位盘整。2018年前27周全国31个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-21.5%/5.8%/-11.5%,一二线城市销售增速显著回升,三四线增速维持稳定。住建部于7月12日会议中申明棚改不搞一刀切,未来棚改仍将持续推进,但货币化比例或会降低,申万宏源地产测算,货币化比例降低10个百分点将影响销售2600万平,占比约2017年销售面积的1%。

    板块业绩确定性强,2017预收款/2017年营收为1.1,处于近四年历史最高位。总体来看,2014-2018Q1行业预收款/营收连续攀升,目前处于近四年历史最高位,龙头保障性最强,招保万预收/营收达1.5倍。

    我们预计房地产行业重点公司2018中报情况如下:

    1.增速在50%以上的公司有三家:阳光城(205%)、蓝光发展(120%)、金科股份(70%)

    2.增速在30%-50%(含30%和50%)之间的公司有三家:新城控股(50%)、荣盛发展(35%)、华夏幸福(30%)

    3.增速在30%以下的公司有五家:、万科A(25%)、保利地产(15%)、金地集团(15%)、世茂股份(5%) 、滨江集团(-20%)

    行业观点与投资建议:目前A 股龙头房企的估值已经处于底部区域,目前港股、美股房地产龙头估值,均高于A 股地产龙头。对比2009年以来最强的业绩确定性及平稳的政策周期,A 股龙头房企的估值修复理应重视。建议关注:保利地产、招商蛇口、万科A、新城控股、金地集团、阳光城、蓝光发展、金科股份。2018是长效机制落地年,租赁标的建议持续关注:光大嘉宝、世联行、滨江集团。