房地产行业事件点评:销售购地略超预期投资增速小幅回落

事件:

    国家统计局公布2018年上半年房地产开发投资和销售数据,商品房销售面积77143万平方米,同比增长3. 3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9.7%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资38990亿元,增长13.6%,增速回落0.6个百分点。房屋新开工面积95817万平方米,增长11. 8%,增速提高1个百分点;土地购置面积11085万平方米,同比增长7. 2%,增速比1-5月份提高5.1个百分点;土地成交价款5265亿元,增长20. 3%,增速提高4.3个百分点。

    观点一览:

    新开工及土地购置延续高增长补库存主旋律依旧· 销售继续反弹未来总体难上难下· 房价增速继续提高政策放松不可期待- 到位资金增速如期回落表外回表是背后主因- 总体判断:销售难上难下、投资维持高位、资金紧张持续、补库存需求仍强。

    1.新开工及土地购置延续高增长补库存主旋律依旧上半年,全国房地产开发投资55531亿元,同比名义增长9. 7%,小幅回落0.5个百分点。我们在1-3月房地产开发投资数据点评《投资增速创新高,销售数据双回落》(4月17日)中提出了投资增速提高是阶段反转,而不是短期反弹的观点,并认为全年房地产投资名义增速将维持在10%左右。4月及5月的点评中均重申了这一观点。

    我们提出观点的主要依据有二:一是房企补库存需求仍强,土地购置费用有保证,1-5月(6月数据尚未公布))土地购置费同比增长69. 3%,而2017年全年增速仅为23. 4%;二是新开工增速将持续反弹,上半年新开工面积增速11. 8%,进一步验证了我们的观点。

    从目前来看,土地购置和新开工高增速将有力支撑开发投资。同时,考虑到政策面持续收紧及要素价格小幅下跌,我们下调全年房地产开发投资增速至9%,相对10%的预测略有下调。

    在前期的点评中,我们认为全年土地购置面积将维持在5%以下,同时新开工增速有望维持在5%到7%,不会大幅回落,6月份数据超出了我们的预期。但我们认为资金紧张和政策变动都将对补库存需求产生压制,因此我们仍然维持上述判断不变。

    2.销售继续反弹未来总体难上难下商品房销售面积77143万平方米,同比增长3. 3%,增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元,增长13. 2%,增速提高1.4个百分点。我们认为销售数据反弹的主要原因是资金压力下部分开发商推盘速度的加快,这与我们对部分城市和房企的调研结果是相符的。

    从目前的政策面和资金面来看,我们认为销售在年内大幅回暖的可能性低。我们维持“全年销售面积增速有可能降低至0,销售额增速也将回落至5%以下”的判断。同时,从中短期各城市的供求关系来看,销售筑底过程将平稳而缓慢,地产韧性仍然很强,销售增速大幅下滑的可能性同样很小。

    3.房价增速继续提高政策放松不可期待我们以销售额增速与销售面积增速的差额估算同期的房价增速,数据显示上半年房价上涨速度有较大幅度的反弹,达到近22个月新高。按照我们的估算,上半年商品房房价增速为9. g%,高于2017年全年3.9个百分点,高于1-5月1个百分点。住宅价格增速为11. 6%,高于2017年5.6个百分点,高于1-5月1.1个百分点。

    房价继续较快上涨的背后是短期供需的失衡。我们在专题报告《择地利以应天时:寻找周期分化下的相对收益》中分析了34座大中城市的中短期供需情况,认为短期供给逐渐提升但仍然紧张。目前供需关系虽然缓慢趋于缓和,但短期内房价上涨压力仍然存在。在此背景下,政策的放松基本不可期待。

    4.到位资金增速如期回落表外回袁是背后主因上半年,房地产开发企业到位资金79287亿元,同比增长4. 6%,增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中,国内贷款12292亿元,下降7. g%;自筹资金25541亿元,增长9.7%;定金及预收款26123亿元,增长12. 5%;

    个人按揭贷款11524亿元,下降4.0%。

    从数据构成看,自筹资金、定金及预收款两项维持较高增速,自筹资金重要性继续提升。而与银行系统关系密切的国内贷款和按揭贷款延续回落,特别是国内贷款,增速大幅回落5.1个百分点。结合上半年社融数据,银行袁外业务回表导致的委托贷款/信托贷款大幅降低,是到位资金增速回落的背后主因。

    从目前情况看,我们维持前期的判断:定金及预收款的反弹不可持续,维持年内将回落至5%左右的判断。

    自筹资金重要性和占比均将提升,增速预计在10%左右。而在金融去杠杆延续的背景下,如果不出现政策的明显转向,国内信贷环境预计延续紧张局面,国内贷款和个人按揭贷款增速预计仍将继续下降。综合判断,2018年到位资金增速应在0左右。

    投资建议:

    销售难上难下、投资维持高位、资金紧张持续、补库存需求仍强,我们维持之前提出的判断。以此为出发点,我们推荐两类房企,一是融资能力强、加杠杆空间大的房企,将有很大的机会实现市场份额的快速提升或实现弯道超车,推荐万科A、保利地产;二是受益区域供给紧张和需求旺盛的区域高弹性房企,推荐滨江集团、蓝光发展。

    风险提示:资金紧张超预期加重,销售数据大幅下降。