房地产行业:6年以来重点城市住宅入市节奏真的明显放慢了吗?

我们今年以来无论是报告还是和市场交流过程中,多次强调供给的意义,因为当前政策保持压制,但去化效率不差,2018年的下半场,供给能否保持提升是下半年的关键。尤其2016年以来房企所获取的项目恰逢市场热度高峰,这些项目的入市情况究竟如何?我们本篇报告尝试从城市、企业两个维度分别考量了地产项目实际入市情况。

    1.2016年以来住宅入市速度的确有所延缓:以城市能级分类,一、二、三线城市依次在15、16、17年所出让地块出现延缓入市的现象。这与市场政策以及房价走势的分化相呼应。

    2.重点房企旗下未开工项目占比其实相对平稳:我们统计重点房企16年所获地块绝大部分依然在17年实现入市。未开工率角度,一、二、三线城市逐级递增,但16年未开工率增幅则呈现逐级递减,可见一二线城市的开工速度的确受限价、限签因素影响,但鉴于未开工体量并不高,整体影响有限。

    3.样本房企16年新增项目入市节奏放缓,但占比不高。 通过对代表性房企明细项目的统计分析得出,16年货值入市有所延后,主要集中在高价项目,但未开盘项目占比其实不高,保持在25-30%左右,近7成项目在获取1年后都能实现开盘。建面口径下,前一年所获地块当年未开盘的项目占比在16和17年近乎一致,位于22%-25%区间,与新开工供给数据一致。

    从我们跟踪的重点城市亦或是样本房企数据,我们能发现2016年以来由于预售证监管等政策下确实项目入市节奏有所放缓,但真实影响并不大,大约每年有25-30%的项目可能入市时间长于1年,但这个比例仅仅略高于之前。展望下半年,如果下半年预售证保持一定程度节奏的加快,我们认为过去积累的库存的去化是有益的。剩余少量高价地房企与其他项目有序对冲,也有望平滑风险。