房地产行业政策补丁:限制企业购房的潜在影响研究

本周以来,西安、长沙和杭州三个城市相继发布企业限购住房的规定,在住房限购区域范围内,暂停企事业单位购买住房,含商品住房和二手住房。企业购房和个人购房究竟有何区别?限制企业购房影响几何?是我们本篇研究的主题。 企业购房不受需求限制政策限制:限购方面,在西安、长沙和杭州出台对企业限购的政策之前,各地已出台的限购政策均是针对个人或家庭购房,而无针对企业购房的限制政策。限售方面,不动产所有权证的持有人被纳入限售范围,因此理论上企业应同个人一样,受到限售政策的约束,但是实践中可采用企业股权交易等方式规避。限贷方面,个人和家庭购房时可进行首付,并享受商贷或公积金贷款等加杠杆的方式,但受限贷政策影响;而企业购房无法享受按揭贷款,须一次性付款。

    交易环节企业缴纳的税费较多:契税方面,企业和个人购房现行均适用3%-5%的税率,但个人购房满足一定条件的有优惠政策。印花税方面,企业购房按购房合同所载金额的0.05%征收,另加房屋产权证5 元/本;但是对于个人购房,给予免征印花税的优惠。增值税及附加方面,企业转让房产与个人一样均按照增值税5%的征收率或预征率,以及增值税附加12%的税率进行缴纳。但是个人购房满足一定条件的有优惠政策。土地增值税方面,企业转让房产实行四级超率累进税率,但是个人转让房产可享受免征土地增值税的优惠。所得税方面,企业转让房产对应纳税所得额实行25%的税率,而对个人对应纳税所得额实行20%的税率。

    持有环节企业必须缴纳房产税:房产持有环节的税为房产税,对于企业而言必须缴纳,对于个人而言,目前除了试点房地产税的上海和重庆,其他城市用于自住的房产免征房产税。 我们做了一个简单的测算后发现,跟个人购房相比,整体税费规模增加了超过200%。因此市场上也经常采用股权转让的方式来规避,但是操作方式以及之后涉及的可能性就更多了。 主流城市企业购房占比并不高,预期影响大于实际影响:总而言之,不论是企业购房时所须缴纳的税费,还是购房后持有环节以及之后的转让环节所须缴纳的税费,总体而言均高于个人购房,这种障碍也决定了市场中真实企业购房的比重非常低。今年以来上海的部分新开楼盘的认筹情况来看,除去翠湖天地等一些热点项目,其余大部分新盘企业认筹占比均在5%以下。这点也和市场比重接近,从我们跟经纪公司以及第三方交流的情况来看,北京、上海的公司名义购房比重在5%以下,而二线城市可能低于1%,所以我们认为限制企业购房的影响并不大,更多在于调整市场预期和抑制市场投资行为,优化市场配置。

    本周以来,西安、长沙和杭州三个城市相继发布企业限购住房的规定,在住房限购区域范围内,暂停企事业单位购买住房,含商品住房和二手住房。此次三城连续三天发布针对企(事)业(及其他机构)的限购政策,我们认为是在当前热点城市需求热度依然较高的背景下,在原有政策上继续查缺补漏,完善“房住不炒”思路。企业购房目的有很多,或购作员工宿舍,或以投资为目的等等。只是在当前限购政策延续、预售证发放依旧严格、摇号政策开始蔓延和一二手价格倒挂出现的背景下,个人有动机通过名下公司参与摇号以规避限购政策或增大购房几率。那么,企业购房和个人购房究竟有何区别?限制企业购房影响几何?是我们本篇研究的主题。