住宅周报第460期:布局长期真成长和短期资源价值重估

一手房销量:1)环比:整体环比下降9%,其中一线上升5%,二线下降19%,三线下降7%。2)同比:整体同比降4%,其中一线上升1%,二线下降41%,三线下降22%。3)本周与2017年全年周均比:整体降22%,其中一线降9%,二线降52%,三线降3%。4)二手房销量:本周环比上降3.1%,同比降3.2%。

    库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比持平0.0%,同比升7.4%。去化时间:16个城市新房去化时间23.1个月。2018年PE主流公司9.3倍,RNAV-27.1%折价。

    本周观点:看好长期公司成长、和短期城市复苏两条逻辑,布局长期真ROE成长、和短期资源价值重估。2018年,定价权逐步向金融和政府转移。2017年的低狭义库存、松企业信贷、紧政府调控、强居民购买力的背景,成为了房企抢夺定价权的最好时期,而这个手段,就是通过拿地集中和收并购,使得小企业资源迅速向大企业集中。在2018年,伴随着拿地集中和收并购,库存和杠杆同步向大企业转移,背景逐步变为高广义库存、紧企业信贷、紧政府调控、强居民购买力的背景,这时候,定价权逐步向金融和政府转移,对企业来说则体现为近期财务费用率上行和远期毛利润率上行。看好长期公司成长、和短期城市复苏两条逻辑,布局长期真ROE成长、和短期资源价值重估。我们以截止2017年底公司的货值计算NAV,目前大龙头NAV折价较低,销售规模较小公司及资源类公司折价较大。推荐长期成长的华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股,城市资源股推荐首开股份、招商蛇口、华侨城A等公司。

    房地产2018年的投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”。2018年把握两条行业投资主线,一是“盯紧市场”,寻找竞争优势边际提升最大的标的;二是“跟紧政策”,政策红利仍是行业重要的催化剂。(1)全国和区域龙头边际优势不断提升,抗周期能力增强,推荐:保利地产、万科A、华侨城A、招商蛇口、荣盛发展、新城控股、中天金融、金科股份、蓝光发展;(2)2018年最大的政策驱动来源于加快都市圈融合及加快租赁市场建设,推荐:都市圈融合带来的投资机会:首都圈(荣盛发展、华夏幸福、北京城建、首开股份);粤港澳大湾区:深圳区域(天健集团、招商蛇口)、广州区域(保利地产)、珠海区域(受益华发股份、格力地产)、;(3)租赁市场的政策推出不断加快,REITs推出有望加速,推荐:世联行、滨江集团、万科A。

    风险提示:行业调控边际趋紧