住宅周报第466期:基本面改善带来反弹

8年研究和配置房地产行业必读品。2018年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。

    一手房销量:1)环比:整体环比上升30%,其中一线上升73%,二线上升24%,三线上升24%。2)同比:整体同比降11%,其中一线上升6%,二线下降-39%,三线上升6%。3)本周与2017年全年周均比:整体降3%,其中一线升62%,二线降31%,三线升4%。4)二手房销量:本周环比上升2.6%,同比降15.8%。 库存水平:16个典型城市一手房平均可售面积环比上升0.7%,同比升11.1%。去化时间:16个城市新房去化时间11.9 个月。2018年主流公司7.7倍,RNAV33.1%折价。

    本周观点:预计三季度将由基本面好转带来反弹。房地产融资有拿地、开发、销售三个环节,其中只有拿地的融资,才是加杠杆。杠杆就是潜在增速,房企爆发增长都来自于扩充土储,因此,拿地融资是房企的必争资金,目前市场陷入高杠杆等于低风险的囚徒困境。考虑到要去杠杆,开发端融资预计将略宽松,以便将土地转化会商品房推盘,同时,居民信贷端也将在满足正常购房需求下略宽松,以达到企业去杠杆的目的。预计Q3将因为拿地下行带来地产投资下行,而销售则会因为推盘而反弹,去杠杆走上良性循环,板块将在7月后迎来基本面反弹。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福。

    预计2018年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。

    风险提示:行业调控边际趋紧。