房地产专题报告:政策筑底,供需双击

供给端:楼市调控持续紧缩,高周转求回款成共识

    我们认为,今年房地产行业数据体现出的韧性,又与前两年三四线城市由于棚改货币化安置导致的持续火热,托底楼市有着本质的区别。热点城市供给层面发力是今年销售数据复苏的核心因素。推盘加速主要受以下三个方面影响: 其一,调控政策及融资政策持续紧缩,叠加债券到期回售高峰期来临,加快推盘周转提升回款成为行业共识;其二,2017 年土地出让集中在下半年,按照6 到12 个月拿地到预售的开发节奏,这些前期获取的土地将会陆续入市,增加市场供给;其三,2015 年年底开始的楼市去库存至今,已经经历了接近三年时间,楼市库存水平处于相对较低的水平,多个一二线城市出现库存告急的现象, 热点城市进入补库存阶段。

    需求端:限购效果边际改善,棚改持续支撑需求

    在供给增加的过程中,同时叠加的是目前市场的购房需求的复苏。但一二线城市与三四线城市需求情况有一定的区别。热点城市需求复苏的主要原因为限购令对于购房需求的抑制作用正在边际改善,而三四线城市则是由于持续的棚改货币化安置,主要用于货币化棚改的PSL 投放维持在高位持续释放需求。

    定向降准释放底部信号,供需双击助推估值修复

    我们认为,哪怕今年调控政策不放松,下半年商品房销售数据也不必过于悲观。从行业本身层面,核心逻辑在于目前紧缩的环境倒挤房企增加供给推盘,叠加限购期过后购房需求的边际复苏,供需层面双击之下,将会对下半年的销售起到支撑,这也是为何房地产行业在本轮看似艰难险阻的调控政策背景之下,却体现出极强韧性的核心原因。

    在目前中美贸易摩擦及固定资产投资增速下滑的背景之下,考虑到房地产产业链对于内需的支撑地位,我们认为楼市调控政策大概率不会大幅度收紧,而4 月25 日及7 月5 日的两次定向降准,虽不直接刺激房地产行业,但对于市场信心影响较大,央行此次降准也验证了此前市场的宽松预期。在目前政策预期趋于稳定,有助于行业估值的筑底企稳。伴随着房地产行业从传统囤地增值开发销售传统模式,逐渐向着高周转的模式转变,能够快速开发、具备优秀的管控能力以及能够获得低成本融资的开发商将会不断的获取量的增长,在龙头房企集中度不断提升的过程中,实现弯道超车。