房地产月报:投资高位运行,开工、销售强劲回升,资金明显改善、风险不大,坚定看多龙头

投资高位运行,开工和拿地强劲回升,施工改善,维持18年投资6%判断

    1-5月房地产开发投资额同比+10.2%,下降0.1pct,其中,5月单月同比+9.8%,下降0.4pct,其中,住宅单月+14.1%,而商办单月+0.4%;商品房新开工面积同比+10.8%,上升3.4pct,其中,5月单月同比+20.5%,上升17.6pct;商品房竣工同比-10.1%,上升0.6pct,其中,5月单月同比-7%,增长6.6pct;商品房施工面积同比+2%,上升0.4pct;土地购置面积同比+2.1%,上升4.2pct,其中,5月单月同比+13.5%,上升21.3pct。5月投资继续高位运行,一方面,目前土地购置费对开发投资贡献仍然较大、但预计后续将边际减弱,另一方面,集中度提升和快周转策略推动资金偏紧下头部房企将优先选择加快开工回笼资金、而非以往周期中的放缓开工,从而推动施工逐步回升。综合考虑土地购置费的边际走弱和开工施工的走强,我们维持18年开发投资6.0%判断。

    销售如期大增,源于预售证趋松及人才新政推动,维持18年销量0%判断

    1-5月的商品房销售面积同比+2.9%,上升1.6pct;其中住宅同比+2.3%,上升1.9pct。其中,从城市能级来看,主流49城商品房销售面积同比-16.7%,剩余604城同比+9.7%;从成交区域来看,东部同比-6.7%、中部同比+13.3%、西部同比+9.9%、东北部同比+3.3%;商品房销售金额同比+11.8%,上升2.8pct,其中住宅同比+12.8%,上升3.3pct,而1-5月主流50家房企销售金额同比+59.4%,显示出龙头销售表现好于市场,集中度进一步提升。5月销售表现十分强劲主要源于预售证放宽下推盘增加、政策边际性影响减弱以及人才新政的加速扩围。考虑到上述影响将在下半年延续,以及在6月单月基数短暂冲高后快速回落,预计18年下半年销售同比仍将有较好表现。我们依然维持18年一二线销量略改善、三四线销量略差的结构判断,维持18年销量0%判断。

    资金压力有所缓解,自筹、按揭、预收款表现较强,国内贷款依旧较弱

    1-5月,资金来源同比+5.1%,上升3.1pct,其中,单月同比17.4%,上升18.5pct。5月单月国内贷款同比-9.2%,上升1.5pct;自筹资金同比+20.8%,上升17.1pct,定金及预收款同比+28.2%,上升27.6pct;个人按揭贷款同比+8.5%,上升14.9pct。在各项资金占比上,国内贷款占比+16.5%,下降1.5pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比52.1%,上升1.0pct,目前资金来源主要仍由销售回款构成。5月行业资金来源压力有所缓解,主要源于5月销售改善带动定金及预收款、按揭贷款同比高增,另外降准及房企发债推动了自筹资金改善。但在去杠杆背景下,国内贷款(开发贷等)表现较弱,但两会期间中财办主任杨伟民表示支持房地产正常开发融资需求以及前期银保监会主席郭树清对于居民杠杆率提法的有所缓和,都表明了后续资金趋紧更可能是有保有压的方式,龙头房企的融资集中度仍将进一步提升。

    风险提示:房地产市场超预期下行风险。