房地产行业对统计局5月份数据的点评:周期的胡同,企业的阳光

当前周期的位置,接近胡同的尽头;胡同尽头有阳光,长效机制替代短效机制的企业洗牌,是接下来这轮周期最大的亮点

    投资是退不了的烧,销售是降不了的火。1)在融资收缩的背景之下,土地的供给和成交依然比较活跃,带动地产投资继续高增长,相反,竣工面积继续下行,负增长超过-10%,这样的组合,反应了开发商对扩张的态度依然没有接受调控的要求,去杠杆在后移。即便在拿地投资下降之后,历史销售-竣工的缺口回补,也能让建设环节支撑投资下行缓慢。资金来源的硬约束在5月份数据来看在,效果并不明显;2)新开工数据的反弹在预期之内,和部分企业加快周转背景相同,且规模2亿平方米,超过了销售面积的1.4亿平方米,表明市场认知的行业狭义低库存将得到改善,供给增加在去化率变化缓慢的背景之下,销售维持较好状态的时间周期较长。

    周期所处位置,接近胡同的尽头。地产的周期性和企业的成长性,是目前市场最大的分歧,由于周期性判断偏短期,成长性判断偏长期,因此周期位置决定的短期波动性影响更大。从数据上来看,以传统周期判断中需要的低投资增速和低销售增速来看,目前+9.8%的投资增速和+20.6%的销售金额不能称之为周期的尾声,但是考虑到对周期尾声的定义,应该是以核心变量作为标准,也就是拿地数据,我们判断,拿地的数据已经接近周期的尾声,因此当前周期的位置,接近胡同的尽头。

    胡同尽头有阳光,长效机制替代短效机制的企业洗牌,是接下来这轮周期最大的亮点。我们前面报告《杠杆玩家的通吃经济》中已经讲述,由于杠杆的存在,可以让杠杆玩家无限制的压缩净利润率来获取项目,然后再通过杠杆来提高ROE水平,而在当前扭曲的市场经济当中,规模而非利润率和回款率决定风险的大小,因此,杠杆高反而意味着的低风险。对于土地的调控,才是地产长效机制改革的深水区,以土地为核心的长效机制将会改变企业的商业模式,未来多元化企业的品质玩家,将进入长期估值重估的过程当中。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。