房地产行业重大事项点评:首提购房利息抵扣,房地产韧性凸显,集中度三重提升,继续坚定看多龙头
事项:
6月19日消息,备受关注的个人所得税法修正案草案19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议,这是个税法自1980年出台以来第七次大修,其中首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
观点:
1、政策点评:首次增加购房利息抵扣议案,有助于提升购房者购买力,利于行业需求稳定
不考虑个税起征点上调至5,000元以及累进税率级距扩大的影响之下,购房利息抵扣个税的影响税后居民税后收入提升平均5-15%(购房利息起到税盾作用),并且贷款额度越大税盾作用越明显;而考虑个税起征点上调至5,000元以及考虑扩大3%、10%、20%三档低税率的级距后,居民税后收入提升将更加明显。本次提案如果最终成功修订,购房利息抵扣将有助于提升购房者的购买力,利于行业需求稳定。
2、宏观环境:本轮行业韧性强于以往,本身虽未见底、但经济下行趋势致政策或无再从紧可能
5月统计局房地产行业数据超预期强,投资高位运行(累计同比+10.2%、单月同比+9.8%),开工(累计同比+10.8%、单月同比+20.5%)、拿地(累计同比+2.1%、单月同比+9.8%)和销售强劲回升(累计同比+2.9%、单月同比+8.0%),资金(累计同比+5.1%、单月同比+17.4%)来源明显改善。再次显示出本轮房地产小周期延长之下房地产的韧性之强,并且在地产以外其他经济部门(如基建和需求等)也开始逐步显现出下行趋势,部分地方财政已显现出较大压力、以及中美贸易战继续发酵的同时,房地产行业或者全国的调控政策料无再从紧可能,甚至可能出现一定程度上的趋松趋势。
3、政策&供需:限购效用减弱、人才新政稳定需求,预售证趋松保证供给,料下半年供需稳定
需求端,目前行业低库存下,需求端调控放松仍难以预期,但人才新政和公积金政策等是在允许范围之内的,保证后续需求的稳定。另外,16年9月开始的本轮调控政策在经历了23个月之后,依靠社保缴纳作为标准的限外政策的效用正在逐步减弱,被限制人群的购买资格正在逐步恢复,尤其是一二线城市,最近的二手房市场成交回暖明显就是证明,而后续供给端放松是可以预期的,此外,目前的成交/推盘比持续高于1,总体需求稳定;供给端,比如预售证监管或资金等(近期合肥和长沙通过精装修和毛坯分开备案变向放松预售证监管),低库存下供给敏感而非需求敏感,即可保证经济韧性问题、缓解地方财政问题、也可解决行业库存过低的问题,也就推动行业销售不差。因而下半年更多体现出来市场供需稳定,去化率较高,销售保持较高增速,尤其龙头。
4、资金情况:目前行业资金大幅好于11年和14年,更应关注龙头房企集中度三重跳增
我们认为目前行业资金情况大幅好于11年和14年,尤其在目前低库存下销售端回款有保证的当下。从具体财务指标来看,目前行业现金短债比1.2倍、好于11年和14年的0.9倍,17年末利息覆盖倍数4.2倍、好于14年的3.3倍,同时18Q1销售回款增速+10%,仍优于11年的-26%和14年的+1%。而在行业资金总体可控的背景下,更应关注的是龙头房企正展现出融资、拿地、销售集中度三重跳增,头部房企的优势正在愈加凸显。融资集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->销售集中度(15年11%vs.17年18%),并且融资和拿地集中度大幅领先于销售集中度,最终会推动头部房企的销售大增。
5、估值情况:远强于以往的高业绩增长潜力+低估值,龙头估值理应修复、甚至提升
一方面,从荣盛、金地、新城、保利和万科等估值5-8倍,对应的是18-19年普遍25-30%的业绩增速,另一方面,A股Tier1估值VSH股tier1估值,A股龙头首次低于H股,均表明目前A股蓝筹估值已经处于底部区域。此外,更高预收款(龙头17年1.6倍预收锁定VS14年仅1倍)、更高销售增速(龙头17年30%以上销售增速VS14年10%)以及集中度跳增,将赋予龙头更高的业绩释放能力,后续龙头估值理应修复;站在目前时点展望年底的估值切换行情,最悲观假设收益也有25-30%左右的业绩增速收益预期。
6、投资建议:房地产韧性凸显,融资、拿地和销售集中度三重提升,继续坚定看多龙头
我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
7、风险提示:房地产市场下行风险、房地产政策继续超预期收紧