房地产租赁市场专题报告:江上潮观,洪波涌起

从“居者有其屋”到“住有所居”。我国住房改革目标正在发生变化。培育和发展住房租赁市场具有重要的宏观意义,租赁市场会获得稳定发展。“租售并举”概念的提出,意味着我国住房改革目标正在从“居者有其屋”转变为“住有所居”,住房租赁市场成为蓝海。

    租赁市场需求端:存量可观,增量可期。随着更严厉的限购等政策的实施,50个代表城市2018年1-4月商品新房市场交易量同比下降12%,其中一、二线城市分别下降33%和12%,尤其一线城市交易量已处于下降通道,预计未来难以回升到高位。1-4月,房企到位资金增速低至2.1%,保持低位状态,为获取资金,房企除了通过调整修建开发节奏来提高资金使用效率,更多地选择了转向政策支持信贷的新兴业务,如集体租赁住房、棚户改造等。根据对租金市场规模的预测,流动人口租金规模以及非流动人口中累计三年的高校毕业生带来的租金规模约为1.305万亿元。

    租赁市场供给端:鼓励政策频出,各企业纷纷入局。2015年1月住建部首次提出培育住房租赁市场,随后16年国务院办公厅再次强调此事,最后在2017年住建部等提出首先关注人口净流入的大中城市的住房租赁市场。为支持租赁住房建设,政府加大了租赁地块的供应,降低了土地获得成本。北京租赁地块供应量大且区位较好。2018年上海租赁地块出让溢价率为0。国内长租公寓市场正在兴起,各类企业纷纷布局长租公寓,并且融资渠道逐渐多样化。

    国外住房市场发展成熟,租售并举为常态。发达国家住房持有率较我国低,住房长期投资回报率较高,我国租房率还有很大的提高空间。美国租赁市场供应主体市场化,主要为个人和开发商。德国的政府限制租金,维护两方权益。日本的机构逐渐成为租赁市场供应主体。我们分析了美国、日本具有代表性的公寓运营公司,结论是集中式公寓位置为王,分散式公寓需配合其他相关服务获得租金以外的增值收益。

    投资建议方面,就我国目前的情况看来,在需求层面,租房人群中的主力流动人口规模大且总量稳定,而高校毕业生数量在持续增长。需求端存量规模已达1.3万亿元,增量亦是可期;在供给层面,政府在土地、金融等方面的全方位支持政策频频推出,房企、酒店、房屋经纪公司、创业公司纷纷入局,长租市场有着极大的发展潜力。目前,A股市场上,可重点关注率先进入长租公寓市场的房企和相关服务商,如万科、世联行等。