中国物业管理行业:碧桂园服务开始交易

碧桂园服务备受市场关注。碧桂园服务(6098.HK)为碧桂园分拆出来的物业管理公司,其股份于今天开始买卖。继彩生活、中海物业、绿城服务和雅生活后,碧桂园服务成为第五家于香港上市的主要物业管理公司。我们预期碧桂园服务为流动性高和成交活跃的股票。碧桂园服务以实物方式分派,而碧桂园广泛的投资者背景将可让更多投资者参与其买卖。这与中海物业[2669.HK ;持有] 上市时的情况相似。

    碧桂园服务于2017 年的盈利能力超越同行。于2017 年,碧桂园服务的净利润为人民币4.02 亿元,同比增长23.9%。鉴于其盈利能力突出,加上业内大多数主要公司的2018 年市盈率均大于20 倍,其市值于上市后可能超过100 亿港元。事实上,如果把2017 年的净利润列作考虑的话,碧桂园服务则为赚取最多利润的香港上市物业管理公司。公司的净利润率达12.9%,较绿城服务和中海物业为高。我们认为,这可能是因为碧桂园服务的市场定位所致。

    于2017 年,碧桂园服务的可收费建筑面积达1.23 亿平方米,以在管建筑面积计算,是最大的物业管理公司之一。我们相信,在其母公司碧桂园(为中国最大和最进取的物业开发商之一)的支持下,碧桂园服务将继续成为业内其中一家领先公司。这只极具吸引力的股票将受到市场高度关注。

    碧桂园服务应如何买卖?由于碧桂园服务以实物方式分派,其在买卖开始时将不会有任何参考价。如果我们粗略估计碧桂园服务于2018 年的利润增长24%至5 亿元人民币,加上以25 亿股发行在外股份为基础, 2018 年的每股盈利将约为0.245 港元。撇除所有离群值,我们目前覆盖的管理公司的2018 年市盈率介乎22 倍至31 倍。根据此估值范围,碧桂园服务可能估计按介乎5.39 至7.595 港元的价格买卖。碧桂园服务作为2017 年物业管理公司的前三强,我们相信其股价很可能更接近此价格范围的上端。

    更多物业开发商可能将分拆其物业管理业务上市。在主要的物业管理公司成功于香港上市后,我们预期将有更多物业开发商考虑分拆其物业管理分部于香港上市。

    尽管从资产净值的角度来看,分拆物业管理公司对开发商的价值释放有限,但我们预期分拆将为其高级行政人员提供更多激励。物业管理公司上市也能让公司建立更强大的品牌和更轻易获得融资。这将令它们更容易收购其他较小型的公司,从而加快行业整合。

    我们预期下一家上市的主要物业管理公司将为新城悦控股(为新城集团[1030.HK]的关联公司)。公司已向港交所递交首次公开募股申请,其将于不久后进行首次公开募股。鉴于新城集团的物业发展加速,新城悦控股可能会成为一家快速增长的公司。与此同时,一些物业开发商的物业管理业务已于新三板上市,我们认为这些公司有可能会转至港交所上市。值得留意的主要开发商包括保利地产[600048.CH]、旭辉控股0884.HK]和美的置业控股。