房地产行业:按揭贷款有所回暖,中西部拉动销售

房地产投资增速维持高位。2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月回落0.1个百分点。我们认为主要是土地购置费用对房地产投资的拉升作用应逐步减弱,但新开工5月增速较快,支撑房地产投资仍维持在高位。

    中西部地区支撑5月销售反弹。1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,累计同比增长2.9%,增速较1-4月提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元,累计同比增长11.8%。其中,中部地区商品房销售面积15402万平方米,增长13.3%;西部地区商品房销售面积15215万平方米,增长9.9%。房屋新开工面积72190万平方米,增长10.8%,增速提高3.5个百分点,销售反弹带动新开工面积大幅增加。

    土地购置意愿有所回升。房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比上升2.1%,增速较1-4月上升4.2个百分点;土地成交价款3522亿元,同比上升16%,增速较1-4月上升2.4个百分点。土地成交市场有所回暖。

    按揭贷款有所回暖,房贷利率再创新高。1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比上个月提高3个百分点。其他资金中,定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%,比1-4月降幅缩小3.1个百分点。定金及预收款项支撑房地产开发到位资金回升。首套房、二套房房贷利率继续上行。5月全国首套房贷款平均利率上升至5.6%,相当于1年期基准利率1.29倍。

    我们认为棚改货币化安置今年仍将继续,区域将以中西部为主,城市能级也将下沉至三四线城市。前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企的盈利能力有望持续。

    重点推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股:新城控股、华侨城A、招商蛇口、万科A、保利地产、中国金茂;

    战略布局三四线城市、高周转的房企:新城控股、碧桂园;长期看好房屋租赁和服务类房企:我爱我家、光大嘉宝和世联行。

    风险提示:调控政策进一步深化;货币政策超预期收紧。