房地产行业:销售如期提振,新开工大幅增长

1.销售如期提振,保持较强韧性

    销售全面提振,符合我们的预期。2018年5月,房地产销售面积同比增长8.0%,较上月提升了12.1个百分点。销售金额同比增长20.6%,较上月提升了14.8个百分点。全国销售均价为8832元/平米,同比增长11.7%。我们认为有几方面的原因:1)开发商的推盘量增加,一二手房价格倒挂导致需求快速匹配,成交量显著提升。2)开发商对于预售证的博弈情绪减弱,希望能够现金流尽早回正。3)市场对政策的消化进入平稳期,同时各地的人才政策释放了地方政府迫切引进人口鼓励人才购房的信号,在一定程度上恢复了购房的热情。4)Top50-100的房企5月份销售增速大增,形成整个市场的基数提升。我们预计全年销售增速为0。

    2.投资增速如期下滑,新开工增速提升

    投资如期下行,施工面积的提升托住降幅;新开工面积大增。5月全国房地产开发投资额同比增长9.8%,较上月下降0.4个百分点。从土地购置面积上看,5月同比增速13.5%,较上月有所提升,主要是因为去年同期基数较低(仅为-1.4%),从整体的趋势上看,目前仍处于下行阶段。从施工面积上看,5月同比增速为18.4%,创过去15个月的新高。5月的施工面积大增较大原因是新开工面积的大幅增长导致的,5月新开工面积20411万方,同比增速20.5%,这主要是因为前提土地成交面积提升的同时,由于严厉的调控政策导致开发商延后开工造成。随着市场情绪逐步稳定,政策基本见底,我们预计全年开发投资增速为5%,新开工面积增速为3%。

    3.房企到位资金有所回升,销售房款增速大幅提高。

    5月房企到位资金同比增长17.4%,由负转正。其中来自房款的部分同比增长22.9%,说明开发商的经营性现金流有所转好,其中定金及预收款是按揭的2.4倍,说明了目前首付比例的提升还是较为明显的。

    投资建议:我们认为集中提升的逻辑没有改变,板块承压主要是对于政策和融资收紧趋势的担忧。5月房地产核心指标基本都向好,过度悲观的市场情绪有望被修复。我们看好两条主线:1)一线龙头房企结构性优势仍将延续,且业绩锁定较高。推荐保利地产、招商蛇口、万科。2)二线高周转龙头,推荐新城控股、阳光城、旭辉控股集团。

    风险提示:楼市降温超预期,政策超预期收紧。