房地产行业5月统计局房地产开发投资及销售数据点评:销售改善、开工提升、定金及预收款﹢按揭款占比持续扩大

事件:6月14日统计局公布地产1-5月数据,1)销售及库存:累计销售面积5.64亿平米,同比增幅2.9%(前值(1-4月)1.3%),累计销售额4.87万亿元,同比增速11.8%(前值9.0%)。待售面积5.60亿平米,同比减少1.19%(前值-1.12%);2)拿地及新开工:累计土地购置面积0.77亿平方米,同比增长2.1%(前值-2.1%),土地成交价款3522亿元,增长16.0%(前值为13.6%)。累计新开工7.22亿平米,同比增长10.8%(前值7.3%),竣工3.05亿平米,同比增速-10.1%(前值为-10.7%);3)投资及资金:累计投资额4.14万亿元,收窄0.1个百分点至10.2%(前值10.3%),其中,住宅投资2.90亿(比重为70.1%)增长14.2%,增速与1-4月增速持平。累计到位资金6.20万亿,同比增长5.1%(前值2.1%),提升3个百分点,其中按揭贷款增速下降3.6%(前值-6.7%)。

    5月单月销售增速8.0%、后续销售预期逐步改善:1)单月增速8.0%,为1-5月来最高,预期销售有望改善:1-5月,商品房销售面积5.64亿方,同比增2.9%,增幅收窄提升1.6pct;商品房累计销售额4.87万亿元,同比增速11.8%(前值9.0%),增速提升2.8pct;2)销售均价环比回升、累计增速提升1pct:从销售均价来看,年初至今月销售均价基本以8开头,但每个月均价环比增长不超过1个点,保持相对平稳的趋势;3)待售面积回落,整体去化良好:1-5月待售面积5.60亿平米,较1-4月下降1.19%,待售面积/过去6月平均销售面积为4.24个月,较1-4月待售面积增加0.06个月;当前仍处于低库存+高去化的状态。从我们调研的结果显示,龙头房企的去化率基本在70%-80%之间。

    投资增速较为平稳、住宅投资比重提升至70.1%:1)单月投资增速较为平稳,乐观的话全年投资或相对稳定:1-5月,地产开发投资累计4.14万亿元,收窄0.1个百分点至10.2%(前值10.3%),其中,住宅投资2.90亿(比重为70.1%)增长14.2%,与1-4月份增速持平;2)住宅投资投资增速较为平稳、住宅投资占房地产投资比重上升至70.1%:1-5月住宅投资增速14.2%(前值14.2%),办公楼投资增速-7.8%(前值-5.1%),主要为17年办公楼投资基数大;3)投资增速“东平中西回落,东北提升”:1-5月份东部地区房地产开发投资2.3万亿元,同比增长11.3%,增幅持平(前值11.3%);中部地0.89亿元,增长13.3%,增幅回升(前值14.8%);西部0.81万亿元,增长2.8%,增幅回落(前值3.2%);东北地区0.14万亿元,增长19.9%,增速提升(前值10.7%)。

    新开工增速提升,“补”大于“销”主要为供给端的控制:1)补货速度提升,“补”大于“销”:1-5月份,累计新开工7.22亿平米,同比增长10.8%,增速提升(前值7.3%);竣工3.05亿平米,同比下降10.1%,较4月提升0.6pct;2)新开工面积与销售面积之差持续扩大、主要为供给端被控制,整体为低库存状态:新开工面积与销售面积之差虽然持续扩大,但相比于16年两者的持续扩大不一样在于,16年库存高位,去库存为紧;当前整体库存低位,高去化率,补大于销更多源于供给端,如预售证的控制。

    五月土地成交增速较17年同期增速收窄、到位资金增长5.1%:1)土地市场购置面积及成交价款提升:累计土地购置面积0.77亿平方米,同比增长2.1%,较上月提升4.2pct (前值-2.1%),土地成交价款3522亿元,增长16.0%(前值为13.6%);2)到位资金增长5.1%、主要为自筹资金+定金及预收款的增长带动:1-5月份,到位资金6.20万亿元,同比增长5.1%,增速提升(前值2.1%)。按揭款+定金及预收款占比持续走高,达47.4%,为16年至今最高。

    投资建议:本月投资单月增速9.8%,从1-5月单月投资增速来看,投资增速较为平稳,在9.8%-10.8%的区间内,累计同比增速1-5月份为10.2%,较1-4月份累计同比增速回落0.1个点。房地产投资增速的较大贡献者为土地购置费,考虑当前资金紧张+龙头房企已具备足够的土储资源,若未来资金压力并无较大缓解,房企再大幅增加土储资源的意愿其实是下降的,比如近期土地流拍的增多或许对此有所印证;因而我们认为后期土地购置费可能下降。而开工的增加推动施工的改善,施工对投资的贡献存在提升的可能性。乐观的话,全年投资增速或较为稳定。从目前政策的落地来看,名紧实松(如人才新政),预期后续政策在城市间的微调可能扩围,但再大面积出现极为严格的限制性政策的可能性较低。再者,龙头房企推盘节奏提前加快,快周转高回流策略下,龙头房企销售释放持续,或可保障未来2-3年的业绩释放,地产行业是难得的低估值高增长行业,我们更应该看到其价值性机会。建议积极关注招商蛇口、保利地产、新城控股、万科A等A股龙头房企,以及弹性较大的二线房企,如中南建设、荣盛发展、蓝光发展等。

    风险提示:销售回落、政策不及预期。