房地产行业1-5月全国房地产开发投资和销售情况点评:销售如期恢复,投资维持高位

2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。

    点评

    5月单月商品房销售面积大幅反弹。1-5月商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点,单月销售面积同比增速8.0%;商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点,单月销售额增速20.6%,达到去年6月以来的最高点。值得注意的是,4月后部分城市的预售证审批有所放松,很多城市都在稳步推货。此外融资收紧的大环境下,更多的房企通过加快周转速度、推货节奏,以兑现现金流,后续销售数据有望保持稳定。

    1-5月开发投资额同比累计增速保持10%以上。2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。5月单月投资增速9.8%,比上月回落0.4个百分点。新开工更多和房企未来成交预期有关,随着销售回暖,企业开工意愿加强,1-5月房屋新开工面积72190万平方米,增长10.8%,增速提高3.5个百分点,单月新开工增速20.5%,后续将对开发投资数据构成支撑。

    龙头地产股仍值得关注。目前一、二线城市库存去化月数大致在8、9个月左右,已经低于一般12个月的合理水平,供不应求的市场格局并未改变,房价上涨压力犹存。而部分三、四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,需求端调控的政策难言全面放松。正因为低库存下存在价格上行风险,将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松,比如加大土地供应量和放松预售证监管。在土地市场上,一、二线城市优质土地拍卖对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验要求更高,小型房企拿地的难度骤增,龙头房企高门槛下的拿地优势愈发明显。此外,非标业务收紧后,房企资金链承压,大型房企通过非标融资的规模不大,目前没有受到太大影响,龙头房企甚至可能以此为契机,进一步扩大规模优势,提高市场占有率,龙头房企仍值得关注。相关标的为保利地产、招商蛇口、万科A。

    风险提示:国内经济持续走弱;国内房贷政策继续收紧。