房地产行业5月房企销售点评:销售红五月、增速创新高,坚定看好龙头

红五月靓丽销售如期而至、单月同比创下年内新高,集中度进一步快速提升

    从总体来看,5月Top50家房企单月销售金额6,551亿元,环比+12.1%,同比+59.4%、较前值提升29.6pct;1-5月累计销售金额28,561亿元,同比+34.8%,较前值提升6.1pct。5月Top50房企销售面积为6,212万方,同比+96.5%,较前值提升71.4pct,远好于同期49城同比-9.9%的表现;1-5月累计销售面积为,5月主流房企销售同比大幅回升,主要源于:1)5月预售证略有放松以及3-4月的正常开工推动房企5月推盘增加,如广州增城和番禺等备案价放松;2)5月去化率仍然处于高位,16城成交/推盘比仍高达1.13倍、表明需求不弱。此外,集中度提升趋势不改,Top10房企1-4月销售额集中度从去年同期24.8%跳增至33.2%,提升8.4pct,维持土地集中度推升销售集中度逻辑。

    单月销售来看,碧桂园继续领跑、万科位居第二,龙头和蓝筹销售普遍强劲

    从单月销售来看,碧桂园再次蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园770亿元(YOY+92%)、万科431亿元(YOY+20%,网签口径)、恒大430亿元(YOY+13%)、绿地354亿元(YOY+76%)、保利350亿元(YOY+41%)、融创342亿元(YOY+66%)、新城160亿元(YOY+80%)、富力159亿元(YOY+118%)、中南130亿元(YOY+24%)、金地123亿元(YOY+27%,网签口径)、阳光城121亿元(YOY+102%)、旭辉121亿元(YOY+62%)、招蛇108亿元(YOY+21%)、蓝光94亿元(YOY+113%)、金茂81亿元(YOY+137%)、金科78亿元(YOY+104%)等。5月龙头和蓝筹房企销售普遍强劲,同样显出是行业集中度的进一步提升。

    累计销售来看,碧桂园达3345亿,龙头继续大象起舞,新城保持前十排名

    从累计销售来看,碧桂园再次蝉联第一,恒大、万科位列二三。其中,碧桂园3,345亿元(YOY+37%)、恒大2,553亿元(YOY+39%)、万科2,392亿元(YOY+5%,网签口径)、保利1,554亿元(YOY+42%)、融创1,453亿元(YOY+74%)、绿地1,075亿元(YOY+7%)、新城666亿元(YOY+62%)、金茂568亿元(YOY+282%)、招蛇525亿元(YOY+21%)、旭辉503亿元(YOY+32%)、阳光城495亿元(YOY+64%)、富力489亿元(YOY+60%)、金地489亿元(YOY-6%,网签口径)、中南489亿元(YOY+41%)、金科410亿元(YOY+69%)、蓝光337亿元(YOY+64%)等。1-5月龙头和蓝筹房企销售继续高增,其中碧桂园、恒大、保利、融创等龙头继续大象起舞,新城保持前十排名,其余金茂、阳光城、富力、金科、蓝光等表现继续亮眼。

    投资建议:销售红五月、增速创新高,坚定看好龙头,维持“推荐”评级

    展望下半年,我们认为低库存下调控难以大松,但求稳之下政策边际改善可期,比如上半年各地人才新政和公积金额度提升等刚改类对冲政策将推动下半年需求稳定,并预计如预售证监管等供给端政策或将有所修正;目前行业连续去库存已超40个月,低库存+刚改政策支持料将确保去化率稳定,随着房企推盘加速,2-3季度同比基数逐渐回落,后续成交或将逐步改善;而虽然资金持续收紧之下,但龙头房企的压力不大,而土地市场溢价率正出现趋势性下行,并融资集中度跳增也将推升拿地集中度,从而推动销售集中度提升。我们维持房地产小周期延长框架以及供给调控推升集中度的逻辑,对比沪深300估值、H股地产估值以及国际房地产估值,目前A股蓝筹估值已经处于底部、料难以出现2014年的估值陷阱而杀跌估值,而更高预收款以及集中度跳增赋予龙头更高的业绩释放能力,后续龙头估值理应修复,重申看多地产龙头&蓝筹,并维持板块“推荐”评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、招商蛇口、保利地产、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

    风险提示:房地产市场下行风险。