房地产行业2017年报&2018一季报综述:集中度加速上升,行业杠杆小幅回升

2017年全年及2018年一季度,行业集中度加速攀升:2017年全年及2018年一季度,龙头公司市占率相对2017年前三季度加速攀升。截至2017年全年及2018年一季度,四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比分别为8.17%和11.67%,销售面积占比分别上升至4.23%和6.46%。由于招保万金四家龙头地产商更多聚焦一二线城市,这使得四家龙头开发商的销售金额占比要明显高于销售面积占比。

    当期销售和现金流。2017年全年及2018年1季度A股地产企业销售商品、提供劳务收到现金分别为2.28万亿元和5295.7亿元,分别同比增加18.3%和13.7%;2017年全年及2018年一季度A股地产企业经营活动现金流分别为392.4亿元和-1419.8亿元,筹资活动现金流分别为4519.7亿元和1410.4亿元。考虑到近期央行降准等稳定市场措施出台,我们认为企业融资成本和难度的最高点或在2Q。

    存货和预收款。2017年全年及2018年一季度A股地产企业累计存货分别为4.63万亿元和4.88万亿元,增速分别达到28.2%和26.2%,库存绝对值继续创出新高。这主要是由于2017年以来开发商补库存力度加大,以及市场集中度提升背景下,上市开发商规模上升所致。

    对重点覆盖企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。

    投资建议。截至2018年4月27日,A股沪深300动态PE为12.88倍,地产动态PE为11.80倍。我们认为,今年2季度中下旬属于开发商1H传统推盘期,目前开发商对市场价格预期平稳,后期抢种抢收属大概率事件。同时,我们认为,前期降准有利于增加市场流动性,对开发商推盘去化也有一定的助益。此外,考虑2017年同期一二线城市进入强调控期,行业低基数效应有望推升上市公司后期的基本面。重申继续看好地产蓝筹。A股继续强推海通地产五虎组合-万科A、保利地产、新城控股、阳光城、蓝光发展,关注招商蛇口、华夏幸福。H股看好中国海外发展、中国恒大、融创中国、龙湖地产、旭辉控股集团、绿景中国地产。