房地产行业:一二手成交环升、城市分化有保有压

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率3.3466,较上周下降10.01%,从申万一级其他行业表现来看,房地产行业交投活跃度仍然处于低位。周收益率-0.76%,较上周收益率提升3.58pct,相对其他板块处于中下水平。当前地产板块风险溢价高于均值2.55%,且从申万各一级行业表现看,地产板块风险溢价水平仅略低于银行、钢铁板块。

    一手房成交环升8.52%:全国41城一手房成交面积403.55万方,同比下降37.23%,环比上升8.52%,累计同比下降35.57%;其中一线4城成交面积66.36万方,同比下降10.90%,环比上升52.53%,累计同比下降32.76%;二线19城成交面积212.72万方,同比下降48.20%,环比上升10.68%,累计同比下降47.57%;三线18城成交面积124.48万方,同比下降21.11%,环比下降8.58%,累计同比下降4.94%。

    二手房成交环升37.37%:全国15城二手房成交面积195.93万方,同比下降14.91%,环比上升37.37%,累计同比下降43.87%;其中,一线2城成交面积56.24万方,同比下降2.76%,环比上升78.98%,累计同比下降44.09%;二线9城成交面积126.04万方,同比下降19.35%,环比上升29.39%,累计同比下降22.01%;三线4城成交面积13.65万方,同比下降15.43%,环比下降1.09%,累计同比下降21.04%。

    可售库存环降0.04%,去化周期略增0.43周:1)全国15城可售库存套数同比下降7.87%,环比下降0.04%;其中一线4城同比下降4.20%,环比下降1.19%;二线8城同比下降10.19%,环比上升1.08%;三线3城同比下降11.54%,环比下降0.48%。2)全国15城可售库存去化周期32.06周,较上周增加0.43周;其中一线4城去化周期35.27周,较上周减少0.27周;二线8城去化周期29.68周,较上周增加0.9周;三线3城去化周期32.00周,较上周减少0.82周。

    土地供应量缩价涨、成交量缓价升:1)100大中城市供应规划建筑面积2031.41万平米,累计同比+22.78%,相对过去四周变化幅度为-14.95%;挂牌均价1926元/平米,同比+21.06%,环比+28.06%。2)100大中城市成交总建面1593.44万平米,累计同比+2.58%,相对过去四周变化幅度为-18.17%;成交总价469.59亿元,累计同比+5.32%,相对过去四周变化幅度为-11.74%;成交楼面价2947元/平米,同比+46.18%,环比+24.19%。3)100大中城市土地溢价率15.12%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为8.28%、12.53%、20.15%。

    投资建议:1)上周一手房环升8.52%,二手房环升37.37%;其中一线城市一二手房在上周均有较大的成交量释放,环比分别上升52.53%、78.98%;二线城市一二手房环比分别上升10.68%、29.39%。2)政策方面:a)上周召开中央政治局会议,会议首提“扩内需”(自15年)等;此外,上周城市间的调控开始出现差异化,有紧有松;严调控城市如海南住建厅发文关于海南楼市的调控举措(如遏制假结婚假离婚骗购住房)、长春加入限售行列等;相对宽松城市如西安、湖北武汉、珠海等地开始提升首套房公积金贷款额度、出台人才政策等,力求保刚需。可以发现,政策层对于楼市的态度已有所缓和,虽然调控紧松分化,但政策相对宽松的城市正在逐步的扩大。b)上周两部门发文优先支持大中城市、雄安等区域住房租赁资产证券化;人大常委会公布将房地产税法等列入预备审议项目;资管新规落地等。我们认为政策底部自政治局会议后已开始构筑,虽然目前有保有压并进,但可相对乐观。3)板块基本面:我们认为目前行业处于主动补库存需求与紧资金的矛盾之中,这种矛盾的存在促使融资能力变量对行业集中度做出新一轮的筛选,未来行业或将进一步向规模+资金实力强盛的地产龙头靠拢,建议关注万科A、招商蛇口、新城控股、保利地产、金地集团、阳光城、荣盛发展等;轻资产运营模式如光大嘉宝等。

    风险提示:政策超预期、市场不及预期。