地产行业动态跟踪报告:业绩整体靓丽,毛利率持续回升

财报整体延续靓丽。随着2016年房价大幅上涨时期项目步入结算周期,2017年及2018Q1房企报表延续靓丽。2017年、2018Q1上市房企整体营收同比增长8.4%、21.5%,归母净利润同比增长28.9%和46.3%。考虑到结算滞后于销售,预计短期上市房企业绩仍将延续较好表现。从利润拆分来看,一季度归母净利润增速高于营收增速主要因:1)毛利率同比上升2.4个百分点;2)非并表合作项目增多,投资净收益同比增长36.9%;3)并表项目少数股东损益占比下降。

    毛利率持续回升,业绩保障度高。2018年Q1上市房企整体毛利率31.7%,较2017年上升1.7个百分点,延续回升态势。考虑到2015年以来房价大幅上涨,预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升,但中长期来看,由于限价、土地成本高企、原材料价格上升等因素,开发商结算毛利率仍将承压。期末行业预收款2.2万亿,同比上升37.0%,较年初上升12.6%,为过去四季度营收总和的121.3%,创近年新高,奠定未来业绩高增长基础。

    销售延续增长,去化周期处于低位。在限价及融资渠道收紧的背景下,加速周转、加快销售回款成为众多房企最佳选择。2018Q1上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为5204亿元,同比增长14.0%,较2017年全年增速下降2.5个百分点,高于同期全国商品房销售额增速(10.4%)。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局,持续扩大市场份额,2018年一季度TOP10、TOP20、TOP50销售额市占率分别为34.9%、47.0%、64.9%,较2018年末分别提升10.8、14.5、19.2个百分点。我们用存货重估市值(存货/(1-毛利率))减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化周期,期末行业整体去化周期2.1年,处于2007年以来低点。

    拿地开工提速,信贷资源向优质房企集中。销售持续上升叠加库存低位,部分房企出于补库存目的持续加大土地获取力度,同时积极开工加快推货,开工提速叠加地价高企导致房企现金流支出增加。2018年Q1上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金4543.7亿元,同比上升16.4%;净负债率较期初上升12.8个百分点至111.5%。2017年、2018Q1招保万金、华侨城五家龙头新增有息负债占A股上市房企的37.8%、45.8%,较2016年(18.7%)大幅提升,优质信贷资源进一步向龙头房企集中。

    投资策略:随着2016-2017年项目步入结算周期,预收款充足叠加毛利率提升,预计2018年房企业绩增速仍将维持高位,龙头房企2018年PE普遍不到8倍。同时4月百强房企销售额及销售面积同比增长28.3%和28.4%,较3月分别回升21个和17.3个百分点,限价叠加融资成本高企,预计更多房企将加大推盘,5月销售有望延续正增长。4月招商、保利新发行公司债(中票)融资成本较上年11月大幅下降,随着资管新规落地、打破刚兑,具备3A评级的龙头房企融资成本有望进一步下降。持续看好龙头房企表现,建议关注:1)低估值龙头保利、万科、金地、招商等;2)边际改善的二线阳光城、蓝光;3)布局核心城市的高成长新城、华夏、荣盛;4)具有业绩支撑的租赁主题天健、世联。

    风险提示:1)目前按揭利率连续15个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现;2)2018年将迎来房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险;3)2016-2017年上半年高地价项目将在2018年陆续入市,考虑多地实现限价政策,若限价无法突破,由于地价成本抬升,将导致板块未来利润率下滑风险。