房地产行业周度观点:房地产开发投资增速见顶了吗?

本周观点:土地购置费高增料难持续,房地产投资增速或已见顶

    2018年1-4月全国房地产开发投资完成额累计增速高达10.3%,土地购置费累计增速高达约66.9%,扣除土地购置费后的地产投资已经开始负增长(-1.5%)。

    根据我们的测算,地产投资增速若要维持累计同比10%以上的高增速,未来数月土地购置费累计同比增速需在58%以上;而作为土地购置费增速领先指标的土地成交价款累计增速已经开始回落。同时,土地购置费基数也在不断提升。

    结合待开发面积高增长(2018Q1:+35.4%)和土地购置面积下降(2018年前4个月:-2.1%),以及政府对土地溢价率的控制和房企谨慎的拿地态度,我们判断未来土地购置费高增长难以持续,房地产开发投资增速或已见顶,单月10%以上的投资增速预计难以再现。

    楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

    销售端:新房端,根据我们覆盖的36个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周全部城市住宅累计成交7928.7万平,同比降低16.4%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-30.2%、-20.6%、-7.8%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,截至上周累计成交2315.7万平,同比降低22.1%。由于政策端与资金端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

    库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为-6.9%、-6.8%、-17.8%、3.0%。

    去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为41.1周、42.9周、31.9周、48.9周,同比增速分别为35.7%、39.6%、42.7%、15.9%。

    土地市场:供需下行,溢价率小幅提升

    根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低8.4%,同比增加22.4%;成交建筑面积四周滚动环比降低2.0%,同比增加11.2%;成交总价四周滚动环比降低13.6%,同比增加5.1%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值下降至88%。