房地产行业周报:大周期向上,租购并举长效机制稳步推进

核心二线城市落户政策延续放松态势。本周,合肥人才落户政策制定细则,对于普通高校毕业生和职业院校毕业生,允许在合肥城区自主选择落户地。热点城市通过人才政策放松调控已成趋势,南京、郑州、西安、武汉、厦门、成都等核心二线城市均出台相关人才落户和住房补贴支持政策。部分城市调控进一步放松,再次验证我们年度策略报告提出的观点“一二线城市处于基本面和政策面的底部,资产价格中长期仍将处于上行趋势”。

    我们此前在深度报告一到五中反复强调房地产本质是货币现象,是钱在买房子而不是人在买房子,房地产本质是社会大类资产重新配置。从长期来看,银行资产配置的大趋势很难改变。《深度一:银行必给地产加杠杆,国际比较研究》、《深度二:银行加杠杆带来中国房地产超级大周期》、《深度三:谁主导了资产配置:银行还是居民?》中我们研究几乎所有的经济体,在金融自由化阶段,商业银行的出路就是之前的配置方向,很难有大的方向性改变。而在这个阶段,房地产基本面基本无视人口年龄结构、城镇化等因素,大周期持续向上。这是由银行主导的资产配置行为,本质是钱在买房子不是人在买房子。

    《深度四:将库存去化到底》中我们提出三四线中期确定性中期繁荣,这是政府通过银行资产配置引导的三四线去库存,从而化解金融风险;《深度五:三四线房价再无周期》我们提出本轮三四线加杠杆去库存的方式,一定程度上是区域性风险转移为系统性的。很大程度上限制政府和金融系统未来行为,未来房价不能大幅度下跌,否则就有发生系统性金融风险的可能。我们系列深度报告基本揭示了房地产的一些重要方面。 首单公共人才租赁住房类REITs落地深圳,租购并举长效机制再进一步。该产品以深圳市属人才公寓作为标的资产,是国内首单以公共租赁型住房做为底层资产的REITs产品,获200亿元储架额度,是租赁REITs的进一步推进。住房租赁资产证券化落地,有利于盘活存量资产,降低企业融资成本。在当前一二线城市房价高企的背景下,阶梯化的住房供应体系亟待完善。支持租赁市场的发展,是未来政策的核心。

    本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+9%,同比变化-14%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-8%/+5%/+17%;一/二/三线城市同比分别变化-18%/-28%/+0%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-32%/-12%/+19%/-10%,北、上、广、深同比变化-47%/-3%/-23%/-15%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化+23%,同比变化-12%。库存方面,本周统计的18城市库存去化周