房地产行业2017年年报及2018年一季报回顾:经营业绩向好,得高周转者得天下

2017年A股上市房企营收与业绩双增,毛利率和净利率显著回升,内房股表现更强劲。我们统计的126家A股上市房企2017年总体营收达到17443.1亿元,同比增长7.9%,归母净利润达到1794.5亿元,同比增长27.8%,A股上市房企整体营收与业绩实现双增。整体毛利率达到30.0%,同比提高了2.3个百分点,实现净利润率12.3%,同比提高了2.0个百分点,整体毛利率和净利率均显著回升。相比A股,内房股表现更强劲。2017年21家港股房企实现营业收入13433.0亿元,同比增长29.2%,实现归母净利润1938.6亿元,同比增长74.4%,营收和业绩的增长表现均好于A股上市房企。此外21家港股房企的毛利率达到了31.9%,同比提高了5.5个百分点,净利率达到14.4%,同比提高了3.7个百分点,毛利率和净利率的提高幅度也高于A股上市房企。

    销售回款增速放慢,净负债率明显提高。2017年126家A股上市房企销售回款总额达到22359.5亿元,同比增长16.3%,增速同比下滑了12.2个百分点,销售回款的增速放缓,主要是受到银行放款减慢的影响。2018年一季度A股上市房企销售回款总额为5222.2亿元,同比增长14.5%,增速同比下滑13.0个百分点,回款放缓的趋势依然在延续。2017年A股上市房企整体的有息负债率为33.0%,较2016年略下滑0.6个百分点。整体净负债率为97.8%,达到2013年以来的最高值,主要原因是2017年房企土地投资的力度加大。

    企业分化明显,大型房企盈利能力更强,高周转、高杠杆是大型房企实现高ROE的利器。147家A和H股上市房企中,2017年大、中、小型房企ROE水平分别为14.5%、12.8%、9.5%,大型房企的盈利能力明显领先于中小型房企。分拆来看,2017年大、中、小型房企销售净利率分别为12.8%、14.3%、13.6%,周转率分别为20.6%/19.7%/19.0%,权益乘数分别为5.5/4.5/3.7,可见高周转和高杠杆是大型房企实现高ROE的利器。

    投资建议与投资标的

    我们认为政策调控趋紧、融资渠道受限的背景下,能够实现高周转的公司,以及拥有融资优势的房企盈利能力更强,因此我们看好高周转的龙头公司、拥有国资背景的公司以及财务状况稳健,扩杠杆空间足的公司。

    我们认为有三类公司值得看好:1)高周转的龙头房企,推荐保利地产(600048,买入)、新城控股(601155,买入)、阳光城(000671,买入);2)拥有国资背景,融资优势突出的公司;推荐保利地产(600048,买入)、招商蛇口(001979,买入)、绿地控股(600606,买入);3)财务状况较为稳健,未来扩杠杆空间足的公司,推荐滨江集团(002244,买入)。

    风险提示

    销售回款大幅低于预期。

    政策调控严厉程度高于预期。

    周转情况低于预期。