商业贸易行业人口系列报告之一:中日对比,图说都市圈人口迁徙与住宅价格的相关性

日本都市圈的发展经验:

    城市群的形成动力主要来自于三个方面:自然生长力、市场驱动力、政府调控力,长期来看城市化的终极形态是都市圈。

    日本三大都市圈人口占全国人口50%,且都市圈人口空间变化经历了先集中,后分散,再回流几个阶段,人口的流动直接决定了住宅价格的走势:1985~2000年间东京都市圈核心区域(23区)的人口在向外迁移,因此这个时期郊区的房价涨幅快于中心城区,2000年整个东京圈的平均住宅价格是1985年的1.27倍,位于城市圈中心的区部的房价和1985年时基本持平,说明区部以外的地区房价的涨幅高于27%。

    2000年之后,人口开始向中心区回流,因此虽然住宅价格整体都在向下走,但是中心区域的房价抗跌性好于周边地区。

    中国高线城市仍具备人口吸引力,但增长区域主要在郊区:

    地区的经济人口比(GDP 的占比/人口占比)可以衡量该地区对人口的吸引力,日本东京都与东京都市圈的经济人口比分别为1.68和1.16,而我国的4大一线城市及一半以上新一线城市的经济人口比在2以上,说明高线城市仍然对低线城市具备吸引力。我国一线城市的整体人口密度低于日本、美国等发达国家的大都市,但是中心区域的人口密度却远高于那些城市,虽然东京都中心3区的就业人口密度达到6万人/km2,但是居住人口密度仅为1万人/ km2,而北上广深4个城市的核心区人口密度几乎都达到2万人/ km2以上,尤其是上海达到3万人/km2以上。随着轨交体系的完善,一线城市人口也会逐步向郊区扩散。

    核心结论与观点:

   

    (1)长期来看城市化的终极形态是都市圈,而都市圈的内部则会经历聚集、扩散、再聚集的不同阶段,从日本都市圈的规律可以发现,人口流入的区域住宅价格涨幅更大(或抗跌性更强)。

    中国一线城市人口仍然具备增长空间,但中心区域人口密度已经较高,随着轨交体系的完善,人口有望向外围疏导,带动郊区住宅价格上涨,从这个角度来看,郊区住宅仍具备相对配置价值。

   

    (2)从零售的角度来看,东京核心三区人口占比3.3% 但零售业态占比16.7%,主要因为东京职住分离显现明显,核心三区白昼人口较多,依旧会带动该区域的消费,因此零售业态向郊区扩散的速度相对会慢一些。

    风险提示:

    一线城市户籍限制,配套设施发展较慢,轨交建设进展较慢