住宅周报第456期:持续重视城市修复逻辑

一手房销量: 1)环比:整体环比上升2%,其中一线上升13%,二线上升11%,三线下降6%。2)同比:整体同比降16%,其中一线下降32%,二线下降15%,三线下降11%。3)本周与2017 年全年周均比:整体降39%,其中一线降28%,二线降32%,三线降45%。

    4)二手房销量:本周环比下降12.5%,同比降28.7%。

    库存水平: 16 个典型城市一手房平均可售面积环比下降1.0%,同比升8.2%。去化时间:16 个城市新房去化时间15.9 个月。2018 年PE主流公司9.0 倍,RNAV27.2%折价。

    本周观点:持续重视城市修复逻辑。1)统计局发布数据,2018 年3月,商品房销售金额为 1.3 万亿元,同比+6.2%;开发投资额 1.0 万亿元,同比+10.8%。从基数效应上来看,全国销售增速将继续下行,且一二线的成交比重将提高;2)需求端依赖于可以支持高首付的需求,目前首付比例已经超过7 成,能够承受信贷政策的就变为高首付需求,主要就是在两类,一二线城市整体需求都属于高首付需求,因此在去化率上依然可以保持较高水平。三四线城市的高首付需求主要就是棚改需求,也就意味着,存在部分需求的消退;3)城市逻辑开始强于全国逻辑,成长股和资源股将胜出。今年行业最主要的任务是通过加快周转进行降杠杆,因此,大企业通过并购实现定价权转移的过程将放缓,最终体现为集中度提升速度放缓;相反,成长逻辑和资源逻辑将伴随区域经济产业恢复进而引导购买力恢复,能够释放出刚性需求和改善型需求,而这依赖于预售证的发放。

    预计2018 年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城。

    风险提示:需求端复苏不及预期。