房地产行业:用多智能体系统量化模拟,房产税对房价有抑制作用吗?

房产税是每年两会的热点,市场上很多人担心推行“房产税”会对房价产生负面作用,但情况果真如此吗?从历史经验来看,无论是美国、日本、香港还是2011年进行房产税试点的上海、重庆,房产税对房价抑制效果均不显著。尽管有上述历史宏观经验作为依据,但我们仍希望从更微观层面深入地研究房产税对房价的影响。为此,我们引入MAS即多智能体系统(multi-agent system,一种全新的分布式计算方法,运用于现代行为金融学研究中),来对征收房产税以后的市场房价变化进行模拟演绎。我们的实验假设一个城市中有7000万人口,一半租房,一半拥有自己的房产,经过对买房、买房、租房的行为模拟演绎,进行轮迭代,共进行八组实验。

    初始状态设定:为了更贴近真实情况,我们假定所有市民智能体和房产智能体的初始状态都是随机分布的,市民智能体的初始状态分为三种:在城市中租房,在城市中有房,或不在城市中,并对市民智能体随机分配房产。注,一线城市和三线城市是独立的两组实验。 模拟开始:市民智能体在每一回合中可以选择的行为有:重新租房,买房,卖房,搬出城市,或维持现状。而决定每一回合行为的参数包括每个智能体的收入、租金、以及所持有的房产价格、持有成本。同时,每一个房产智能体的初始状态包括其租金、持有成本(或者说房贷)、市场交易价格、住户、房产持有人等。每一回合以后房产智能体的状态也会发生变化。

    状态转移:智能体从租房的状态变成买房,或从租房的状态变成迁出城市被称为状态转移。我们假设市民智能体C状态转移,那么C发生状态转移的概率,即P(C状态转移到A模式) 服从玻尔兹曼类型分布。

    实验结果:在购房成本中加入房产税这一因素,并观察征税后房价发生的变化。最后我们得出两个核心结论:1)一线和三线城市房价和税率没有显著相关性,且不论是一线还是三线城市,在征收不同比率的房产税情况下,房价增幅没有显著变化。2)租金出现明显上涨,且税率越高,租金越高。

    风险提示:本文采用模型是基于一定合理假设做的模拟分析,结论仅供参考,不对未来房价及房产税具体政策作任何预测。