房地产行业龙头房企2月经营月报:龙头销售出现分化,拿地强度持续降低

龙头延续较快增长,集中度大幅提升,但二线龙头增速在放缓。龙头房企2018年2月延续了之前的良好态势,销售额和销售面积持续同比快速增长。2月监测的15家龙头房企销售总额2619.28亿元,同比增长23.69%,环比下降29.26%;销售面积2116.89万平,同比增长27.32%,环比下降30.36%。TOP5房企销售额与销售面积同比上涨35.74%和38.28%,TOP6-10位房企销售额与销售面积分别同比下滑2.67%及6.87%,二线龙头2月销售增速稍显乏力。2018年前两月,15家龙头房企销售额市占率大幅提升至50.76%,较2017年同期41.76%及2016年同期26.77%均有大幅度的提升。

    2月龙头房企拿地集中度持续上升,远高于去年同期水平。我们统计的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细)拿地集中度由2018年1月的29.77%上升到2018年2月的39.23%,远高于2017年同期的28.56%。 整体强度逐月降低,招商蛇口、中国海外发展与新城控股2月拿地强度最高。我们通过当月拿地建面/过去12个月移动平均销售面积来衡量房企当月的拿地强度。整体来看强度有所降低,2018年2月监测龙头房企拿地强度指标已降至0.98,低于2018年1月的1.10和2017年12月的2.27。从监测的13家龙头房企情况来看,2月招商蛇口、中国海外发展与新城控股该比值最高(新城控股2018年1月也为第三),拿地强度最大,后续增长潜力较大。

    一线供给侧持续改善。2月监测的13家龙头房企(受数据来源影响,融创中国与世茂房地产暂时不统计拿地明细)拿地总建面同比大幅增加56.73%,至2057.25万平;万科拿地总建面远超其它房企,达479万平,其中二线城市建面为41.4%。拿地结构上,2月一线城市有多幅地块出让,中国海外发展、碧桂园、金地集团等龙头房企积极参与购买,合共补充一线城市优质土地储备资源150.92万平,较去年同期的57.21万平增长163.80%。

    受春节假期影响,2月龙头房企融资数量减少。2月,中国海外发展成功发行总额30亿元额中期票据;招商蛇口成功发行总额20亿元的长租公寓资产支持专项计划;世茂股份成功发行总额8亿元的中期票据。旭辉控股集团亦通过可换股债券进行27.9亿港元融资。受春节假期影响,龙头房企融资数量较2018年1月有所减少。

    风险提示:行业融资持续收紧。