房地产行业多维度探讨二线城市地产调控政策变化:横看成岭侧成峰,远近高低各不同

2018年开年以来,多个城市放宽落户限制或者定向取消限购,我们认为解读此次调控政策转变要从多个维度去考虑。从直接放宽限购政策的兰州来看,其仍处于去库存周期,2017年11月时的存销比为17.8。实际上,兰州房地产市场过热的地方集中在市区,而一些近郊区及郊县的库存仍严重过剩,严格限购意义不大。此次政策调整,也是考虑到郊区市场去库存的导向,同时考虑到市区防范炒房的需要。如南京等二线城市放宽落户的核心目的还是为了增强人口吸附能力,增强区域竞争能力,背后深层次的原因则是为了2020年能够完成新型城镇化目标,达到户籍人口城镇化率45%以上的硬性指标。并不是单纯为了房地产调控松绑。放宽落户限制对于房地产市场需求的提振是长期的,并不是有立竿见影的效果。

    长期来看,长效机制的落地会带来短期调控政策的退出。2018年限售取代限购可能是大势所趋,而限价政策由于土地成本的刚性约束,存在宽松空间。根据满足首套刚需、支持改善需求的基调来看,一刀切式的限购政策可能并不完全符合中央方向,放开限购资格但是加强限售管理,打击投资需求,可能是未来调控政策一个大的变化趋势。而2015年以前的低价土地逐步消化完毕,2016年以来的高地价地块逐步入市,开发商博弈之下,2016年以来楼面价涨幅较高的城市的限价政策有放开可能。

    从财政角度考虑:无论从税收角度,还是土地出让角度,房地产行业在所有行业中已经毋庸置疑地占据了了地方政府收入来源的最重要的地位,地方财政对房地产业依赖度高达40%以上。财政对基建投入是逆经济周期的对冲行为,然而税收收入和土地出让收入都是顺经济周期的。随着房地产行业由快速增量时代进入存量时代,土地需求减少。相反基建对于经济保增长的需要却越来越迫切。房地产所提供的资金和基建所需资金的缺口将逐渐增大。地方政府无论是从政绩考核,财政收入还是去库存压力上都有充足动机放开需求。

    从各省的数据来看,无论是税收还是土地出让,从2017年出台落户宽松政策的省份来看,按照土地出让收入占比排序的话,31省中中位数之前的15个省份放宽调控的有6个(安徽土地出让金数据暂缺,但有出台宽松政策);如果按照房地产相关税收占比从高到低排序,中位数之前的15个省份放宽的有9个。财政对房地产行业依赖高的省份放松调控的数量略多于依赖低的省份。

    未来调控政策是否会有更多城市放宽?我们认为“房住不炒”大基调不变,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投资需求的方向仍在。而出于财政压力,更多城市博弈政策的可能存在,但是一旦突破底线势必会引来中央干预,甚至加码调控。但是本身仍处于去库存周期的城市,因地施策,针对城市各个区域微调,是符合差异化调控的原则的。而如果是出于城镇化角度、吸引人口流入,保持劳动力供求平衡,应该说是城市自身需求,并不能单纯解读为限购松绑。