房地产行业:融资趋紧加速集中度提升,市场恐慌下龙头严重错杀,重申强烈看多龙头

上周(18/2/3-2/9)主流41城一手房成交环比-7%,其中一二线环比-19%、三四线环比+17%;2月截至上周成交环比+3%、同比+46%,同比较1月的+0%提升46pct,其中一二线同比+83%、三四线同比+11%,一二线低基数效应叠加去年同期两天春节假期因素致同比涨幅大幅增长。库存方面,上周16个重点城市推盘环比+56%,属于低位回升,并推动周成交/推盘比回落至0.86倍。但1月成交/推盘比高达1.60倍,年初至今推盘整体处于低位、但成交持续处于高位,去化率表现仍不错;同时16城可售面积6,651万平米,环比略升0.4%,3个月移动平均去化月数为8.0个月,环比上升0.15个月,行业依然处于去库存阶段,绝对库存和相对库存仍处于低位,持续验证我们小周期延长的逻辑,基于目前行业库存持续低位,供需关系仍较紧张,后续供给端放松已成必然。政策新闻方面,多地银监局要求不得向地产类公司发放流动资金贷款,并只认432项目标准,其中北京银监局明确要求严防资金违规进入房地产市场,并逐步降低资金流入速度和规模,在部分银行暂停开发贷,房企融资难度加大,同时监管加强背景下,预计资金端的供给侧改革也将上演,融资的集中度也将大幅提升,龙头房企基于资金相对宽裕,融资渠道通畅以及融资成本优势,未来将充分收益于融资集中度提升;我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并重申板块“推荐”评级,推荐:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团,二线:荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:光大嘉宝、金融街。

    1、 房地产行业数据

    上周41个重点城市新房合计成交483.4万平米,环比下降6.9%;2月截至上周合计成交649.8万平米,环比1月上升3.2%,较去年2月同比上升46.0%,其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-31.2%、-14.9%、+17.5%、+15.2%,当月月成交同比分别为:+51.9%、+92.7%、+16.0%、-8.7%。16个重点城市住宅可售面积为6,651.2万平米,环比上升0.4%;3个月移动平均去化月数为8.0个月,环比上升0.15个月。

    2、 主要政策新闻

    统计局发布数据,17年末我国城镇常住人口8.13亿,城镇化率为58.5%;北京银监局要求严防资金违规进入房地产市场,逐步降低资金流入房地产市场的速度和规模;多地银监局要求不得向房地产类公司发放流动资金贷款,房地产类只认432项目标准;深圳旧改项目保障房配建范围扩大,重点规划轨道站点千米覆盖区;雄安新区探索住房租赁管理新模式,绝不搞土地财政;广州18年度立法计划建立健全住房租赁金融支持体系,继续实施分城施策;武汉将开展集体用地建租赁房试点;工、农、中、建、交五大国有商业银行陆续试水住房租赁市场,提供的住房租赁贷款最长期限可达10年、最高可贷100万元;国内首单百亿级规模REITs获批。

    3、 公司动态跟踪

    1月保利地产实现签约面积218万方,同比+79%,实现签约金额316亿,同比+106%;招商蛇口1月实现签约销售面积60万方,同比+81%,签约销售额118亿,同比+77%,杭州招商收购润和房产集团100%股权和债权。金地集团1月实现签约面积47万方,同比+14%,签约额81亿,同比+7%;新城控股1月份实现合同销售金额103亿,同比+110%,销售面积98万方,同比+193%。荣盛发展1月实现签约面积46万方,同比+59%;签约金额48亿,同比+75%。华夏幸福签订合肥长丰产业新城PPP项目合作协议。

    4、 板块行情回顾

    上周SW房地产指数下跌14.08%,沪深300指数下跌10.08%,相对收益为-4.0/%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第28位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:盈方微、丰华股份、电子城、中关村、香江控股。

    5、风险提示:房地产市场超预期下行风险。