房地产行业2月7日地产股大跌点评:客观看待行业去杠杆,坚持选择去伪存真

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    2月7日,万得房地产开发指数收跌4.65%,领跌大盘。我们在近期路演和报告中都提示2月份地产股需要休整后前行,进入去伪存真阶段。原因即在于1月份数据和政策真空期过后,2月份将会迎来企业数据和政策的印证,尤其两会前后有关地产政策思路以及房地产税立法的进展会重新扰动板块。今天板块的波动我们认为就包含了大盘风格切换(上证50集体调整)以及部分投资者出于3月不确定性增强而兑现收益等因素简评。

    如果仅从基本面,房地产行业后面怎么看?我们认为有几点需要正视:

    1、地产去杠杆并不是新事,一直在深化的道路上。我们在2016年下半年一片加杠杆呼声中,前瞻提示房企和居民去杠杆的开始,至今去杠杆从未停步。

    2、2018年房地产税不可忽视,会迟到,但不会缺席。根据房地产税“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,2018年房地产税的立法推进预计会率先加速,今年两会前后是第一个需要关注的时间点。

    3、房地产行业的ROE 及估值修复不可高估。我们预计此轮行业的ROE 修复之旅将会在2018年-2019年进入尾声,只有具备更强管控能力和加杠杆能力的龙头企业能实现ROE 的保持和突破。因此我们认为此轮板块估值中枢提升的空间有限,相对而言龙头公司的估值中枢则更具溢价空间。

    投资建议:我们建议关注板块快速调整后几类企业超跌带来的机会:1、能够在2018年继续保持集中度提升、享受ROE 中枢突破的龙头房企:招商蛇口(预计2018年成长速度超预期)、保利地产、万科、金地集团等;2、具备成长弹性的优质企业:阳光城(2018年市销率不到0.5)等;3、低估值典范:华侨城(预计2017年业绩超预期,18年估值仅7倍,具备非市场化拿地能力)、荣盛发展;4、享受存量价值红利:光大嘉宝、滨江集团、新湖中宝、建发股份等。

    风险提示:房地产行业调控风险。