房地产行业:推盘少、成交降、但去化率高,房企接连业绩预增,重申看多龙头&行业推荐

上周(18/1/13-1/19)主流41城一手房成交环比-13%,其中一二线环比-14%、三四线环比-11%;1月截止上周成交环比-16%、同比-21%,同比较12月的-16%下降5pct,其中一二线同比-14%、三四线同比-34%,三四线的高基数效应逐步显现。库存方面,上周16个重点城市推盘环比-11%,年初至今推盘持续处于低位、但成交持续处于高位,推动对应周成交/推盘比高达1.83倍,去化率持续处于高位;同时16城可售面积6,738万平米,环比下降1.2%,3个月移动平均去化月数为7.9个月,环比微降0.03个月,行业依然处于去库存阶段,绝对库存和相对库存仍处于低位,持续验证我们小周期延长的逻辑。

    政策新闻方面,国土部指出住房供地政府将不再垄断,我国宅基地也将探索所有权、资格权、使用权“三权分置”;南京高层次人才买商品房限购一套,5年内不得转让;长春三环内限售,新购非家庭唯一住房2年内不得上市交易;多城以针对投资性需求的限售政策替代全面打压需求的限购政策,推动需求端迎来边际性放松;基于目前行业库存持续低位,供需关系仍较紧张,供给端放松已成必然。此外,近期包括保利地产、招商蛇口和阳光城等主流房企接连公布17年业绩预增,持续超市场预期显示出房企17年业绩或将普遍较好。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并重申板块推荐评级,推荐关注:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团,二线:蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS 标的:光大嘉宝、金融街。

    1、 房地产行业数据。

    上周41个重点城市新房合计成交464.0万平米,环比下降13.2%;1月截止上周合计成交1,335.6万平米,环比去年12月下降16.2%,较去年1月同比下降20.9%,其中当月成交同比较12月下降4.9pct。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-7.0%、-12.5%、-12.1%、-7.7%,当月月成交同比分别为:-36.9%、-6.3%、-40.0%、+1.7%。16个重点城市住宅可售面积为6,738.3万平米,环比下降1.2%;3个月移动平均去化月数为7.9个月,环比下降0.03个月。

    2、 主要政策新闻。

    住建部再次坚决明确“房住不炒”。国土部指出住房供地政府将不再垄断,我国宅基地也将探索所有权、资格权、使用权“三权分置”。银监会主席郭树清指出银行业需着力降低企业负债率,继续遏制房地产泡沫化倾向。

    广州拟在全国率先推出租购同权、学位到房。上海首个国企租赁住房品牌发布,已首批确定17幅租赁房地块。南京高层次人才买商品房限购一套,5年内不得转让。长春三环内限售,新购非家庭唯一住房2年内不得上市交易。

    甘肃公积金将优先保证首套房贷,禁止发放三套及以上住房贷款。2020年重庆将建设250个“互联网小镇”。12月57城新建商品住宅价格环比上涨。

    3、 公司动态跟踪。

    保利地产预计2017年实现净利润156.8亿元,同比增长26.27%。招商蛇口预计2017年实现净利润122.1亿元,同比增长27.48%。北京城建与集团合作开发北京怀柔棚改,总投资139.6亿元。华侨城A 分别发行25亿公司债(利率5.59%)和10亿公司债(利率5.70%)。华夏幸福签订武汉青山北湖生态新城环保产业小镇PPP 项目协议。荣盛发展董事、总裁减持公司股票253万股,占总股本0.058%。中南建设发行5亿债券,前两年票面利率7.20%;

    子公司联合体以10亿元中标“亳州市第二人民医院PPP 项目”。光大嘉宝预计2017年实现净利润同比增加2.31亿元、同比增长78.25%。

    4、 板块行情回顾。

    上周SW 房地产指数上涨3%,沪深300指数上涨1.43%,相对收益为1.57%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:泰禾集团、云南城投、荣盛发展、广宇发展、万科A。

    5、 风险提示:房地产市场超预期下行风险。