房地产行业2017年1-12月行业数据点评:销售新开工单月小幅反弹,累计投资增速回落

12月数据关注点:受低基数影响,销售和新开工单月反弹,投资继续回落,单月反弹不改整体下行趋势。12月销售面积和金额单月增速反弹。分线来看,一二线同比跌幅收窄,环比涨幅反弹,三四线环比涨幅反弹,同比涨幅收窄。土地购置保持热度不减,企业补库存意愿仍然强烈。受低基数影响,新开工单月增速反弹。此前我们认为,土地购置上升导致开发商更加依赖于销售回款,而下半年销售增速不及上半年,导致新开工和投资受拖累。展望2018年,城市分化继续,我们判断一二线销量在低基数以及需求边际改善情况下有望保持平稳或者增长。三四线销量在高基数以及棚改总量下滑情况下承压。占比较高的三线城市销售回落带来全国销售负增长,投资新开工增速持续回落。

    房地产投资同比增长7.0%,增速回落。2017年1-12月全国房地产累计开发投资为10.98万亿元,同比增长7.0%,增速比2017年1-11月回落0.5个百分点。1-12月商品住宅投资7.51万亿元,同比增加9.4%,增速回落0.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为68.44%。房地产新开工同比增速小幅反弹至7.0%。1-12月,全国房地产开发企业房屋新开工面积17.9亿平方米,同比增7.0%,增速提高0.1个百分点。12月当月的新开工面积为1.7亿平,环比增加2.56%,同比增加8.64%。12月单月销售面积和金额同比反弹正增长。1-12月商品房销售面积16.9亿平方米,同比增长7.66%,增速比1-11份回落0.24个百分点。1-12月商品房销售额13.37万亿元,同比增长13.67%,增速反弹0.97个百分点。

    分线来看,一线单月销售同比跌幅扩大,二三四线同比上升。12月当月一线商品住宅销售面积315万平米,同比下降22.2%,环比增加30.7%;二线商品住宅销售面积2791万平米,同比上升4.9%,环比增加23.1%;三四线城市商品住宅销售面积15687万平米,同比上升5.2%,环比增加39.0%。12月当月一线城市商品住宅销售额884亿元,同比下降11.8%,环比上升39.7%;二线商品住宅销售额2840亿元,同比上升9.6%,环比上升18.8%;三四线城市商品住宅销售额10772亿元,同比上涨29.0%,环比上升49.5%。

    房地产资金来源总量增速小幅上升。1-12月全国房地产资金来源总量达到15.6万亿元,较去年同期增长8.21%,增速比1-11月份提高0.51个百分点。从1-12月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的16.2%,利用外资占比不到1%,自筹资金占32.6%,其他资金占51.1%。

    差异调控,有保有压。考虑明确调控差异化,我们认为对应效果在于保持行业总量高位。以上市场特征对于赚周转,而非赚涨价的刚需快周转企业而言构成利好。从普涨到优选。连续两周快速上涨之后,地产板块或将进入震荡、分化和选优区间。我们认为18年行业政策面分类调控已经明确,2Q属传统推盘高峰。考虑基本面和政策面双向验证潜力,板块后期价值依旧明显。

    投资建议:AH地产蓝筹18年有望携手同行-18年围绕“1H强周转,2H强资源”配置公司。A股继续强推海通地产五虎组合-万科A、保利地产、新城控股、阳光城、蓝光发展,关注华夏幸福、招商蛇口、华侨城A、广宇发展、滨江集团、光大嘉宝。H股看好中国海外发展、中国恒大、融创中国、龙湖地产、旭辉控股集团、绿景中国地产。风险提示:房地产调控政策继续加码,信贷收紧。