房地产行业周报:增量资金带来牛市,估值提升是行情主线

本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+12%,同比变化-17%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+9%/+28%/-3%;一/二/三线城市同比分别变化-42%/+8%/-29%。2018年第二周,二线城市成交面积同比和环比均有所上升,其中南京、武汉、南昌、苏州同比与环比均有较明显的回升,主要受近期二线城市政策边际放松的影响.

    部分二线城市限购政策边际放松,全国房价难以再有大波动,是近期政策边际变化的核心逻辑。房价怕涨更怕跌,而目前一些城市房价下跌已经成为事实。政策的变动是自上而下的,从年底住建部会议提出支持改善需求开始,多个地方政策边际放松。本周广州适当放开重点群体落户限制,在全市范围内取消农业、非农业户口性质划分。天津拓宽引进人才政策受众面并实行“租房落户”,由毕业2年以内调整为30周岁以下。青岛向符合条件的农民给予合理补偿或发放等额“房票”,在辖区内购买新建商品住房时抵作购房款。

    短期政策变化带动市场情绪,中长期核心逻辑是海内外增量资金持续配置。短期政策变化使得市场对于政策面不断加码的担忧有所缓解,为买入低估值高成长核心资产提供了充分的理由。但中期看是海内外增量资金预计带来的全年大行情,新年前两周北上资金通过陆股通净买入地产股24.3亿元,超去年很多月度。增量资金更加偏好业绩确定性强、估值水平低的龙头地产股。新年前两周,增量资金净买入万科A、保利、招商蛇口、华夏幸福、新城控股的金额分别为:8.2亿、3.4亿、2.4亿、2.4亿和1.8亿。龙头地产公司主要布局核心一二线城市,就是中国的核心资产,必将持续受到增量资金的青睐,继而改变A股市场的投资逻辑,看好增量资金对原有估值体系的改变。

    无论是政策边际变化还是增量资金逻辑,都离不开一个重要的基础,就是“便宜”。便宜有三个重要的基础:地产大周期、房价再无周期和行业集中度提升。所有一切的基础是地产大周期,是银行必给地产加杠杆带来的大周期。另外一个重要因素是房价难以再有大波动,房地产的周期属性大幅度下降(具体详见我们年度策略),这也是近期政策边际变化核心逻辑。集中度持续提升是必然趋势,强者恒强。龙头地产公司在投资、融资等方面优势明显,各环节形成良性循环,再加之龙头地产公司经历过数轮地产周期后,熨平周期的能力越来越强,自身的经营管控能力也带来了较强的业绩确定性。

    本周我们统计的42个重点城市整体成交数据环比变化+12%,同比变化-17%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化+9%/+28%/-3%;一/二/三线城市同比分别变化-42%/+8%/-29%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-32%/+47%/-23%/+22%,北、上、广、深同比变化-76%/-17%/-60%/+38%。本周的二手房市场中统计的16个城市成交面积环比变化+58%,同比变化-15%。库存方面,本周统计的18城市库存去化周期为7.6个月,环比变化-0.8个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.0/-0.1/-4.2个月。