房地产行业:供需双双回升、去化率稳定,地方支持刚改政策频出,重申看多龙头&行业推荐

上周(18/1/6-1/12)主流41城一手房成交环比+10%,其中一二线环比+11%、三四线环比+7%;1月截止上周成交环比-11%、同比-20%,同比较12月的-16%、下降3.9pct,其中一二线同比-12%、三四线同比-35%,高基数效应致成交环比、同比降幅扩大。库存方面,上周16个重点城市推盘环比+47%,对应周成交/推盘比为1.85倍,较上周下降0.35倍,表明1月需求仍然保持稳定,这也符合我们近期南京、合肥和杭州的草根调研情况,同时16城可售面积6,820万平米,环比下降1.3%,3个月移动平均去化月数7.9个月,环比下降0.1个月,行业绝对库存和相对库存仍处于低位,持续验证我们小周期延长的逻辑。政策新闻方面,广州加大人口落户支持力度,天津实行引人才“租房落户”政策,南京允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才先落户再就业,青岛全面放开城镇落户限制,合肥只要具备全日制中专及以上学历均可以直接落户,人才落户政策扩围,推动需求端迎来边际性放松;基于目前行业库存持续低位,供需关系仍较紧张,供给端放松已成必然。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,重申看多地产龙头,并重申板块推荐评级,推荐关注:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团,二线:蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:光大嘉宝、金融街。

    1、 房地产行业数据上周41个重点城市新房合计成交530.4万平米,环比上升9.7%;1月截止上周合计成交867.7万平米,环比去年12月下降11.3%,较去年1月下降19.9%,其中当月月成交同比较12月下降3.9个百分点。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-25.8%、-12.6%、+2.6%、-3.7%,当月月成交同比分别为:-41.0%、-1.2%、-41.7%、+6.8%。16个重点城市住宅可售面积为6,819.9万平米,环比下降1.3%;3个月移动平均去化月数为7.9个月,环比下降0.1个月。

    2、 主要政策新闻上海今年将实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套的目标;广州将加大人口落户支持力度,增加安排引进人才落户指标;天津实行引人才“租房落户”政策;浙江出台全国首个特色小镇评定地方标准;南京允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历等人才先落户再就业;青岛全面放开城镇落户限制,取消购房等条件,租房即可落户;合肥多区派出所及户政中心表示,只要具备全日制中专及以上学历者,均可以直接落户合肥;广州、上海房贷利率继续上浮,首套房最高上浮20%。

    3、 公司动态跟踪招商蛇口17年实现签约销售面积570万平,同比+21%,签约销售金额1128亿,同比+53%,与招商资本共同设立股权投资基金,投资于蛇口房地产项目;新城控股17年实现合同销售金额约1265亿,同比+94%,销售面积约928万平,同比+61%;华夏幸福17年实现销售额1521亿元,同比+26%,签约销售面积954万,同比+0.1%;陆家嘴控股子公司拟公开挂牌转让前绣实业50%股权,底价13.5亿元;泰禾集团拟发行10亿美元债券,首期年息最高8.1%;保利地产实际控制人保利集团由全民所有制企业变更为国有独资公司,名称变为中国保利集团有限公司。

    4、 板块行情回顾上周SW房地产指数上涨2.92%,沪深300指数上涨2.08%,相对收益为0.83%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:荣安地产、万通地产、大龙地产、华夏幸福、沙河股份。

    5、 风险提示:房地产市场超预期下行风险。