2018年地产行业年度策略报告:岁寒方知松柏绿,基业长青看龙头

投资维持乐观,预计增长3%-5%。地产投资主要包括土地购置费用和施工建安支出,2017年四季度土地市场降温背景下,主流房企明显加大补库存力度,19家标杆房企前11月拿地销售比为168.1%,较2016年上升47个百分点。尽管2018年全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,短期预计房企拿地仍将延续积极,为土地购置费提供支撑。同时尽管2018年住宅销售面临下滑,但测算当前全国住宅库存仅0.64年,住宅绝对库存低位或导致2018年住宅新开工超预期。在单位建安增长2%、新开工持平、土地购置费增长10%的中性假设下,预计2018年地产投资同比增长3.6%。

    销售中枢下行,预计同比降7%。三四线楼市爆发带动2017年销售再创历史新高,基数效应叠加利率上行,2018年成交同比下滑为大概率事件。分城市来看,多重调控下2017年核心城市已缩量调整,在短期限价难言松动、楼市逐步降温、资金成本高企的背景下,加快推盘跑量为时下开发商最优选择,推盘提升或带动2018年核心城市销售回升。相反受需求透支、棚改货币化影响弱化等因素影响,预计2018年三四线销售将有所回落。中性假设下,预计2018年一线、二线、三四线销售面积同比持平、微增2%和下降15%,对应全国销售面积同比下降7%。

    强者恒强,基业长青。调控加码、资金趋紧、拿地门槛提升等背景下,龙头凭借品牌、融资、管控等优势持续扩大市场份额,2017年前11月行业十强市占率较2016年提升6.1个百分点至24.8%,龙头房企全年整体去化率高达74%。即使在楼市明显降温的2014年,招保万金平均去化率仍有65%,在2018年去化率下滑5个百分点假设下,测算龙头整体销售额仍有望保持19.4%的增速,市占率有望加速提升。从估值角度来看,龙头房企对应2018年PE为8.5倍,仅略高于2013年,为近七年次低水平;与沪深300对应2018年PE比仅为0.74,接近近年最低水平。从融资成本来看,即使市场利率持续上行,龙头融资成本仍维持在5%左右的低位。投资建议:展望2018年,毛利率提升叠加预收款充足,2018年板块业绩增长确定,估值及机构仓位均处于历史低位,龙头房企销售依旧有望高增长,在市场越加注重业绩及确定性背景下,板块依旧孕育着机会,维持“强于大市”评级。对于房企,2018年将面临政策环境平稳、资金面整体偏紧、行业景气度下行的大环境。由于政策环境平稳,投资人可以摈弃传统“政策紧卖地产股、政策松买地产股”的旧思维,专注于房企销售及业绩表现。在整体资金面偏紧、景气度下行的背景下,唯有融资渠道畅通、兼具资金及管控优势的优质房企方能穿越周期,脱颖而出。建议关注以下投资主线:1)融资渠道畅通、资金及管控优势明显、受益集中度提升的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)模式独特或销售靓丽的高成长个股华夏、新城、荣盛等;3)存在边际改善或拐点的二线龙头阳光城、蓝光发展等;4)兼具业绩支撑的租赁主题概念股世联行、天健集团等。

    风险提示:基本面大幅下滑风险;资金链大幅恶化风险。