房地产行业11月月报:投资结构分化、住宅补库存积极,销售改善、集中度高位跳增
月度观点
1-11月房地产商品房/住宅/商办投资分别同比+7.5%/+9.7%/+3.0%,较前值分别-0.3、-0.2、-0.6pct,其中,11月单月分别同比+4.6%/+8.0%/-2.4%,较前值分别-1.0、+1.8、-6.5pct;1-11月房地产商品房/住宅/商办新开工分别同比+6.9%/+10.8%/-2.0%,较前值分别+1.2、+1.2、+1.2pct,其中,11月单月分别为+18.8%/+22.3%/+10.6%,较前值分别+23.1、+25.3、+17.9pct,我们维持住宅投资较强、商办投资较弱的判断;11月单月土地购置面积同比+43.1%,较前值提升24.8pct,土地成交高位放量,补库存依然强烈。新开工和拿地的放量验证了我们行业进入补库存的判断,并且17年下半年土地成交的连续放量或预示着18年上半年投资不弱,我们维持17-18年投资+7.5%/+6.0%判断。销售方面,1-11月商品房销售面积同比+7.9%,下降0.3pct,11月单月同比+5.3%,提升11.3pct,环比增长14.5%;1-11月商品房销售额同比+12.7%,提升0.1pct,其中11月单月同比+13.3%,提升15.0pct,环比增长12.7%;同期11月主流53家房企的单月销售金额同比+69%,较10月+26%回升43pct,并且环比+15%,龙头销售好于市场,Top10销售额集中度跳增至27.9%。11月推盘增加推动销售改善、并非仅是源于低基数,预计12月销售仍将改善,我们维持17-18年销量+7.2%/-4.6%的判断。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致了资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,维持看多地产龙头,维持板块推荐评级,维持推荐:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:嘉宝集团、金融街。
支撑评级要点
投资略降源于商办投资拖累、但住宅走强,拿地和新开工补库存积极
1-11月房地产开发投资额同比+7.5%,回落0.3pct,其中,11月单月同比+4.6%,下降1.0pct,其中,住宅单月+8.0%,而商办单月-2.4%,投资增速回落源于商办走弱;商品房新开工面积同比+6.9%,提升1.2pct,其中,11月单月同比+18.8%,提升23.1pct,环比+17.4%;商品房竣工同比-1.0%,下降1.6pct,其中,11月单月同比-10.1%,下降7.9pct;商品房施工面积同比+3.1%,提升0.2pct;土地购置面积同比+16.3%,扩大3.4pct,其中,11月单月同比+43.1%,扩大24.8pct,环比+34.3%。综合考虑住宅投资拉动以及商办的拖累等,维持17-18年投资+7.5%/+6.0%判断。
推盘增加推动销售同比环比改善,龙头销售靓丽、集中度高位再跳增
1-11月的商品房销售面积同比+7.9%,下降0.3pct,11月单月同比+5.3%,提升11.3pct,环比增长14.5%;1-11月商品房销售额同比+12.7%,提升0.1pct,其中11月单月同比+13.3%,提升15.0pct,环比增长12.7%,而同期11月主流53家房企的单月销售金额同比+69%,较10月+26%回升43pct,并且环比增长15%,显示出龙头销售表现好于市场,Top10销售额集中度进一步跳增至27.9%。11月销售面积同比环比双双提升,表明改善并非仅是低基数所致,更多源于推盘的增加推动了销售的提升,并且考虑12月推盘依然较多以及低基数,销售仍可能继续改善。综合考虑之下,我们维持17-18年销量+7.2%/-4.6%的判断。
资金来源略有改善,开发贷仍紧,但销售回款和自筹资金较明显改善
1-11月,资金来源同比+7.7%,提升0.3pct,其中,单月同比10.8%,增长8.5pct。11月单月国内贷款同比-2.4%,下降29.9pct;自筹资金同比+22.5%,提升11.9pct,定金及预收款同比+16.5%,提升16.9pct;个人按揭贷款同比-7.4%,提升11.5pct。在各项资金占比上,国内贷款占比+16.2%,下降0.3pct;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比50.7%,环比-0.1pct。11月房企国内贷款出现同比走差、表明开发贷等融资方式仍然偏紧,但自筹资金连续3月为正,表明非开发贷融资略有松动,同时认购销售和合同销售较好也推动了定金及预收款的大幅提升。
风险提示:房地产市场超预期下行风险