房地产行业周报:成交继续低迷,租赁政策再深化,棚改任务提前完成

投资要点

    上周(17/11/11-11/17)主流43城一手房成交环比-7%,其中一二线环比-9%、三四线环比-4%;11月截至上周成交环比+23%、同比-14%,同比降幅较10月的-30%收窄16pct,其中一二线同比-16%、三四线同比-11%,表明去年11、12月的低基数效应开始显现。库存方面,上周16个重点城市推盘环比大幅增长107%,但当周推盘/成交比降至0.65,这并非源于去化率的大幅下降、而更多可能源于推盘偏向后半周所致,同时16城可售面积6,766万平米,环比上升1%;3个月移动平均去化月数8.6个月,周环比上升0.1个月,行业绝对库存和相对库存仍处于低位。政策方面,北京未来五年将推1,000公顷集体土地建租赁房,郑州试点集体土地建租赁住房方案出台,另外浙江再推4个住房租赁试点城市,湖北、重庆深化住房租赁支持,上海、深圳加大住房公积金对租赁住房支持力度,多地租赁领域政策进一步深化,此外,10月末全国棚改开工600万套计划,完成投资1.68万亿,同比增长14%。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(预售证监管和土地调控)导致了资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,同时短期鉴于4季度龙头销售低基数以及高推盘将推动龙头销售或超预期,维持看多地产龙头,维持板块推荐评级,维持推荐:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:嘉宝集团、金融街。

    1、 房地产行业数据

    上周43个重点城市新房合计成交518.9万平米,环比下降7.1%;11月截至上周合计成交1354.4万平米,环比10月上升23.4%,较去年11月下降14.1%,其中当月月成交同比降幅较10月收窄16.0个百分点。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:+1.4%、- 11.0%、+0.2%、-15.7%,当月月成交同比分别为:-34.3%、-9.2%、-10.5%、-11.5%。16个重点城市住宅可售面积为6765.9万平米,环比上升;3个月移动平均去化月数为8.6个月,环比上升0.1个月。

    2、 主要政策新闻

    1-10月全国房地产开发投资9.1万亿,同比+7.8%,增速回落0.3pct;商品房销售面积13亿平,同比+8.2%,增速回落2.1ct;10月住户部门贷款同增3.9%,其中短期贷款同增241.0%,中长期贷款同降24.1%;北京未来五年将供应1,000公顷集体土地建租赁房;郑州试点集体土地建租赁住房方案出台;浙江公布住房租赁试点城市,包括温州绍兴嘉善义乌四城;重庆将为住房租赁企业和个人提供综合融资1,000亿元;建行与湖北省住建厅签约住房租赁战略合作;上海公积金租赁提取集中办理满足多层次租赁需求;深圳住房公积金租房提取额度提高至65%;前十月全国棚改开工600万套,完成投资1.68万亿,同增14%,1,800万套棚改任务提前完成。

    3、 公司动态跟踪

    招商蛇口拟发行30亿公司债,票面利率5.4%-5.2%;阳光城总裁张海民先生辞职,境外全资子公司新加坡发行2.5亿美元债,年息7.5%;海航基础拟以7.62亿元购买泰昇地产100%股权;新华联以1.8亿元收购湖南海外旅游60%股权;宋都股份拟收购恺筑融信50%股权及对应土地;上市发展收购申大物业100%股权、收购城开商用100%股权。

    4、 板块行情回顾

    上周SW房地产指数上涨0.25%,沪深300指数上涨0.22%,相对收益为0.03%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:深大通、保利地产、新湖中宝、嘉宝集团、新黄浦。

    5、风险提示:房地产市场超预期下行风险。