房地产行业周报:供地增加、推盘未至、成交下滑、库存下降,多地租赁新政再深化

上周(17/11/4-11/10)主流43城一手房成交环比-11%,其中一二线环比-10%,三四线环比-13%;11月成交环比+76%、同比-14%,同比降幅较10月的-30%收窄26pct,其中一二线同比-16%、三四线同比-9%。库存方面,上周16个重点城市推盘/成交比1.48,16城可售面积6,675万平米,环比-0.9%;3个月移动平均去化月数8.5个月,周环比下降0.1个月,行业绝对库存和相对库存仍处于低位。政策方面,岳阳商品房拿证两年方可交易,柳州楼市备案半年内不得价格调整,新一轮监管严查变相“首付贷”;10月国有土地出让收入同比+37%,我们维持认为需求端政策放松短期内仍难以见到、但供给端放松仍可期待;长效机制方面,上海已供应公租房逾11万套,天津将推出8,512套公租房,厦门至2020年力争开工建设保障性住房10万套,显示了政府推进长效机制的决心。我们维持房地产小周期延长框架,并且认为本轮反常周期中政府实施如预售证监管和土地招拍挂限制等供给端调控措施都利好于资源进一步向龙头集聚,推动销售集中度和拿地集中度的快速跳增,同时短期鉴于4季度龙头销售低基数以及高推盘,维持看多4季度地产龙头,并维持板块推荐评级,推荐组合:1)龙头&蓝筹:万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展;2)一二线资源:北京城建、华侨城A、北辰实业;3)REITS标的:嘉宝集团、金融街。

    1、房地产行业数据。

    上周43个重点城市新房合计成交551万平米,环比下降11.1%;11月合计成交828.2万平米,较10月上升75.7%,较去年11月下降13.9%,其中当月月成交同比降幅较10月收窄16.2个pct。其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-0.7%、-12.3%、-16.1%、+0.3%,当月月成交同比分别为:+38.0%、-8.8%、-8.6%、-9.9%。16个重点城市住宅可售面积为6,675万平米,环比-0.9%;3个月移动平均去化月数8.5个月,环比下降0.1个月。

    2、主要政策新闻。

    岳阳商品房拿证两年方可交易,实行销售价格申报制度。柳州楼市调控,严禁捂盘惜售,备案半年内不得价格调整。新一轮监管严查变相“首付贷”。财政部公布10月国有土地出让收入35,959亿,同比增37.3%。上海拟发行土地储备专项债券,面值总额47.4亿、期限为3年。湖北省物价局、省住建厅联合开展商品房售价检查。成都将开展商品房销售价格行为联合监督检查。上海完善“租购并举”住房保障体系,全市已供应公租房逾11万套。天津将推出32个项目共8512套公租房房源。厦门至2020年力争开工建设保障性住房10万套。

    3、公司动态跟踪。

    万科A发行10亿美元的10年期中票、利率3.98%。保利地产发行25亿永续中票、利率5.4%。荣盛发展与河南济源政府签订《小浪底荣盛在河之洲旅游度假区合作框架协议书》。蓝光发展非公开发行优先股事宜获证监会许可受理。北京城建公司出资10.5亿元认购华能资本新增注册资本2.8亿元,占其新注册资本的2.86%。华夏幸福拟发行不超过100亿元的公司债券;出资25.01亿与合作方成立中国产业新城基金,总规模75.01亿元。

    4、板块行情回顾。

    上周SW房地产指数上涨0.1%,沪深300指数上涨2.99%,相对收益为-2.88%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第26位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:天业股份、中茵股份、大港股份、华鑫股份、世联行。