房地产行业小慎研究札记之五:租赁政策潮将把楼市引向何方?

什么才是“租售同权”的题中之意:个人住宅作为私有财产:1、依法享有占有、使用、收益和处分的权利;2、拥有房屋产权即意味着可落户及享受区域公共服务资源。而房屋租赁权仅仅是一种优化后的债权,事实上学术界一直对于租赁权可否纳入用益物权有所争论,但现在可能并不是(物权法中没有包括房屋租赁权)。寄希望于通过租赁就可享受与购买产权对等的公共服务资源的权利并不现实,解决学区资源问题,除了“租售同权”,我们还应该期待教育资源的均衡和提升。另外我们认为,“租售同权”的意义远远不限于教育同权,房屋租赁在权责层面还需要更加细化的保障。

    租赁市场的发展会如何影响房价和房租:展望未来,随着全国住房租赁体系的完善,我们认为租赁供应的提升并不会消灭住房需求,但会驱使全国重点城市购房人群的平均年龄会逐步延后,向发达国家靠拢,从而影响房屋成交热度,进而控制房价上涨预期。事实上这点已经北京、上海、天津、合肥等重点一二线城市发生。我们认为,鼓励租赁市场发展并不意味着租金会大幅上涨。原因在于:1、房租和房价的属性并不相同,房价更类似于资产,和信贷息息相关,回顾近年来的房价的增速和M2保持较高的一致性。2、供给的大幅入市会对中低端租金产生影响。

    租赁市场的发展会如何影响投资:根据我们测算结果,12个试点城市投资额由2016年的26075亿元提升至27057亿元,占比2016年全国投资额由25.4%提升至26.4%,12个城市投资增速则由2016年的6.8%下降至3.8%,但印证我们一直以来的观点,即重点城市土地供应的提速将有望带来这些城市投资的支撑,考虑到其中依然存在较大的不确定性,包括各个城市出让住宅地块的价格、方式,以及土地供应的节奏等,后续的具体影响依然有待观察。