2017年1-8月房地产数据点评:销售小幅反弹,投资有支撑
销售单月增速回升,一二线四季度或迎反弹
2017年1-8月全国商品房销售额78096亿元,同比增长17.2%,增速较上月回落1.7个百分点,1-8月全国商品房销售面积98539万平米,同比增长12.7%,增速较上月回落1.3个百分点,但从单月数据来看,8月商品房销售面积同比增长4.3%,较上月扩大2.3个百分点,我们认为8月销售反弹主要得益于三四线楼市的企稳,据我们跟踪的43个全国重点城市成交数据显示,8月一线(4城)、二线(14城)、三线(25城)住宅成交同比增幅分别为-53.2%、-32.5%、-15.9%,其中一二线降幅较7月分别扩大7.7、4.9个百分点,而三线环比则收窄了3.8个百分点。
分地区来看,东部、中部、西部、东北8月商品房销售面积同比增速分比为-1.7%、7.9%、9.4%、9%,除西部之外,东部、中部、东北较增速较上月分别扩大2.9、0.2、17.1个百分点。集中度方面,根据克尔瑞数据,1-8月全国TOP20、TOP50销售市占率分比为34%、46.8%,同比扩大7、9.3个百分点,龙头规模优势继续发酵。
展望四季度,在调控延续和流动性趋紧基调下,销售增速可能继续下行,全年增速预计5-7%。从城市结构来看,三四线由于去年四季度高基数效应,增速预计继续下行;而对于一二线,市场预期相对不足的是,自17年以来,这些受到重点调控的城市其实需求并不差,北京、广深、宁苏杭、无锡、厦门等9个限购城市上半年二手房、一手房成交增速分别为-15.2%、38.5%,其中广州、佛山、无锡、杭州均呈现二手房成交增速为正、一手房为负的现象,这反映了在限价令实行下由于新房供给不足对一手房市场需求造成的挤出效应(上半年9城二手房成交占比同比扩大8个百分点)。而据我们跟踪,在四季度政策继续严控预期和规模诉求下,规模房企推盘意愿度较高,一二线新房市场供给端存在边际改善预期,叠加去年低基数影响(我们统计的19城限购城市16年10-12月成交同比增速分别为3.3%、-24%、-24%),我们认为四季度主流城市成交或迎来小反弹。
三线土地市场量缩价涨,房企补库存动力仍强
2017年前8月全国土地购置面积1422万平,同比增长10.1%,较上月收窄1个百分点,8月单月购置面积同比增长3.7%,环比大幅回落20.6个百分点;前8月全国土地成交价款6609亿元,同比增长42.7%,较上月扩大1.7个百分点,8月单月成交价款同比增速50.6%,环比收窄2个百分点,全国土地市场继续呈现量缩价涨局面,8月全国土地购置均价同比上涨45%。
分城市来看,根据百城数据,前8月一线土地市场宅地供应大幅增加,同比增长74.6%,环比扩大13.5个百分点,而8月出让金、成交建面增速分别为-9%、50%,溢价率连续6月下行;二线楼市8月出让金、成交建面增速分别为-12%、-32%,溢价率为41%,仍维持在相对高位;而三线城市8月出让金、成交建面同比增速为47%、-1%,累计同比增速为119%、27%,呈现量缩价涨格局。
当前全国库存处于低位,8月末全国商品房待售面积62352万平,连续18个月下跌,而上市房企17年中期存货占总资产水平为55.1%,处于历史较低水平。因此,房企仍存在较强的补库存动力,预计将对四季度土地市场形成支撑
新开工单月反弹,投资基本持平
2017年前8月全国新开工面积114996万平米,同比增长7.6%,较上月收窄0.4个百分点,但从单月数据来看,8月新开工面积同比由负转正,增速为5.3%,环比扩大10.2个百分点,我们认为这主要和8月房企开工推盘意愿恢复有关(7月一般是推盘淡季),如前所述,四季度规模房企推货意愿较强,叠加当前低库存的局面,四季度新开工仍将维持平稳。投资方面,17年前8月房地产投资69494亿元,同比增长7.9%,涨幅与7月持平,从单月数据来看,得益于新开工的反弹,8月投资增速达到7.8%,环比扩大3个百分点。尽管四季度土地购置费有支撑、新开工保持平稳,但考虑去年高基数效应,我们认为投资上行空间不大,维持全年7%的中性预期。
到位资金单月小幅改善,首套房贷利率破5%
2017年前8月全国房企到位资金99804亿元,同比增长9%,较上月收窄0.7个百分点,从单月来看,8月到位资金同比增长3.8%,较上月扩大2.5个百分点,8月单月房企资金面小幅改善主要原因是国内贷款、定金及预收款有所增长,8月增幅较上月分别扩大9、5.9个百分点。利率方面,根据融360数据,8月全国首套房贷利率为5.12%,较7月扩大0.03个百分点,这也是两年来首套房贷利率首次突破5%,而监测的全国533家银行首套房贷利率执行优惠利率的占比仅为9.2%,去年同期为86.1%
投资观点
四季度一二线楼市供给存在改善预期,短期主流城市或迎来成交小反弹,叠加中期的业绩确定性带来的估值优势和长期集中度提升逻辑的演绎,我们坚定看多地产龙头,推荐:1)低估龙头:万科、保利等;2)成长标兵:新城控股、阳光城等;3)转型及国改标的:嘉宝集团、深振业等。
风险提示事件:房企推盘意愿不达预期、流动性收紧等。