房地产行业7月数据点评:艳阳7月寒流涌动,投资、销售单月同比增速大幅下降

销售面积单月同比增速降至2.0%,较6 月单月同比增速减少19.3pct。2017 年1-7 月,商品房销售面积8.6 亿平方米,同比增长14.0%,环比减少2.1pct;商品房销售额6.8 万亿元,同比增长18.9%,环比减少2.6pct。7 月单月商品房销售面积同比增长2.0%,环比减少19.3pct;商品房销售额同比增长4.8%,环比减少25.6pct,单月增速降幅较大。

    分类型来看,住宅/办公楼/商业营业用房1-7 月销售面积增速11.5%/33.7%/29.4%,7月单月同比增速为0.3%/8.1%/13.3%,环比降幅为18.1%/32.0%/26.3%。

    我们认为下半年销售下行是必然趋势,维持全年累计同比增速0%的判断。第一,棚改完成进度虽然没有披露,但是看历史情况每年的完成进度都是越来越往前推移的;第二,随着按揭利率不断上调全国的销售将会继续下行。第三,租售同权的出台确实对一二线城市销量有一定冲击,许多刚需人群开始观望,租赁市场的加速发展会令一线城市自住率下降,销售下滑。最后,七月数据之所以降幅较大,一定程度上是因为六月的数据太好,但其实六月销售与投资不降反升与去年基数低有较大的关系,而7-10 月的基数则相对较高。

    房地产开发投资额单月同比增速降至4.8%,预计全年投资累计同比增速大概率小幅下行。

    2017 年1-7 月,全国房地产开发投资5.98 万亿元,同比名义增长7.9%,环比回落0.6个pc;7 月单月同比增速4.8%,环比下降3.0pct。分类型来看,住宅/办公楼/商业营业用房1-7 月投资增速分别为10.0%/4.7%/3.0%,7 月单月同比增速为9.1%/4.4%/-7.4%,其中商业用房的单月投资增速环比降幅达到9.7pct,对房地产整体增速产生较大拖累。分地区来看, 中西部投资增速继续回落,东/ 中/ 西/东北部地区投资额增速分别为8.5%/13.8%/5.1%/-11.3%。我们认为整体来看,考虑到销售与新开工的大幅下滑,全年房地产投资增速大方向向下。如若政府下半年加大供地力度,土地购置费继续维持高增长,开发投资增速降幅将较小。

    土地成交款同比增速依旧维持高位,新开工单月同比增速首次为负。2017 年1-7 月,房地产开发企业土地购置面积1.24 亿平方米,同比增长11.1%,环比提高2.3pct;土地成交价款5428 亿元,同比增长41.1%,环比提高2.6pct。2017 年1-7 月房地产开发企业房屋新开工面积10.04 亿平方米,同比增长8.0%,环比下降2.6pct;单月同比增速-4.9%,环比下降18.9pct 。其中, 住宅/ 办公楼/ 商业营业用房累计同比增速分别为11.9%/-8.9%/-5.0%,单月同比增速为-3.0%/-23.7%/-7.1%。

    房企资金面仍处于良好水平,资金来源以预售房款与国内贷款为主。2017 年1-7 月,房地产开发企业到位资金8.8 万亿元,同比增长9.7%,环比减少1.5pct。其中,定金及预收款2.7 万亿元,增长20.7%,占比30.7%;个人按揭贷款1.4 万亿元,增长4.1%,占比15.8%。开发商开发投资额/房地产开发资金总额为0.68,距离资金警线0.8 仍具有较高的安全空间。

    投资建议:我们认为在政策调控周期,龙头房企拥有更强的资金实力与更分散与充沛的土地储备。重点推荐低估值高股息的行业龙头股:招商蛇口、万科A、金地集团;建议关注业绩增长确定性较强的公司:蓝光发展、阳光城。