2017年1-7月房地产数据点评:销售增速显著下滑,资金压力下投资放缓

高基数下一二线销售降幅扩大,三四线增速下滑明显。2017年1-7月份,商品房销售面积86351万平方米,同比增长14.0%,增速比1-6月份降低2.1个百分点,从单月数据来看,全国商品房销售面积同比增长2%,增速较上月下滑18.6个百分点,单月销售额、销售面积创下年内新低。分城市来看,一线、二线、强三线、四五线7月单月住宅销售面积同比增速分别为-46.2%、-28%、-20%、12%,一二线降幅继续扩大,三四线增速显著放缓。价格方面,1-7月全国商品房销售均价同比上涨4.3%,涨幅下降0.3个百分点,单月销售均价环比上升1.8%,今年以来整体较为稳定。

    土地市场量价齐升,溢价率维持在高位。2017年1-7月,房企土地购置面积12410万平米,同比增长11.1%,增速较上月回升2.3个百分点,单月增速24.3%,创年内新高;土地成交价款5428亿元,同比增长41.1%,增速较上月提高1.6个百分点;土地成交均价同比上涨26.9%,增速较上月下滑0.4个百分点。分城市来看,根据百城数据,一线7月土地供应量同比下滑9%,但今年总体一线城市土地供给有所上升;二线城市7月宅地溢价率有多上升,环比上升7.1个百分点;三线城市较上月上升3.4个百分。

    投资增速显著下滑、新开工今年首次出现单月负增长。2017年1-7月全国新开工面积100371万平米,同比增长8.0%,增速较上月下滑了2.6个百分点,7月新开工单月增速-4.9%,今年以来首次出现负增长。投资方面,1-7月全国房地产投资59761亿元,同比增长7.9%,增速较上月继续收窄0.6个百分点,从单月增速来看,7月投资增速为4.8%,单月投资创年内新低。本月投资、新开工出现大幅下滑,我们认为6/7月份的数据出现大起大落的现象主要由于:1)房企开发资金来源中个人按揭占比逐步下滑,融资成本持续上升,因此对于销售的热度更加敏感、对于投资更加谨慎了,7月三四线增速下滑立刻影响到开工热情;2)与新开工不同,今年一线和三四线的土地供应明显上升,且溢价率相比2016年明显回落,因而土地成交维持高增速。考虑到房企资金面偏紧,拿地金额上升会倒逼新开工下滑。

    按揭增速持续下滑,利率持续上行。2017年1-7月全国房企到位资金87664亿元,同比增长9.7%,增速较上月降低了1.5个百分点,单月同比增速1.3%,创年内新低,其中到位资金中个人按揭贷款累计同比下降4.1%,年初以来持续下滑,按揭收紧力度显著,因而房地产开发主要依靠国内贷款,而融资收紧环境下房企融资成本持续上行,资金压力逐步加大。利率方面,根据融360数据,7月全国首套房贷利率4.9%,较上月扩大0.1个百分点,已经连续10月上行。

    投资建议:受棚改影响、上半年三四线城市销售持续超预期,但是三四线的销售热度不只受棚改影响,而是一二线限购限贷后投资的溢出性需求和三四线城市当地居民的投资、改善性需求共振的结果。利率上升周期下,买房投资热情有所冷却,因此今年下半年地产销售增速仍然处于下行周期。我们认为,由于高基数原因,今年三季度可能是地产销售增速和股价的低点,若地产投资持续下滑,今年四季度到明年年初有望迎来政策拐点,推荐:1)受益集中度提升的龙头:万科、保利地产、金地集团2)业绩增速高的二线龙头:新城控股等3) 受益于长效机制、拥有造城能力、拿地模式特殊的房企4)国企、央企改革标的:天健集团、保利地产等。

    风险提示:流动性加速收缩、销售不达预期等。